เรื่องที่ 17/2562 คำมั่นจะให้เช่า อยากต่อสัญญาเช่า หลักกฎหมายสำคัญ

     

มีปัญหาเกี่ยวกับคดีติดต่อน้าสิด  ทนายพงศ์รัตน์  รัตนพงศ์  น.บ.ท. 64     

โทร. (091 8713937)  หรือ อีเมล์ pongrut.ku40@gmail.com  นะครับ

 

ทนาย ดวงพร  ยินดี   (097- 298-9887)    สืบค้นแล้วมีหลักกฎหมายเกี่ยวข้อง ดังนี้

    1.  ลักษณะสำคัญของคำมั่นจะให้เช่า  คือต้องมีข้อความแน่นอนชัดเจนในเรื่องที่เป็นสาระสำคัญของสัญญาเช่า  เช่น  อัตราค่าเช่าและระยะเวลาการเช่า  มิฉะนั้นไม่เป็นคำมั่นจะให้เช่าเพราะผู้เช่าไม่อาจแสดงเจตนาสนองรับให้เกิดเป็นสัญญาเช่าใหม่ได้ทันที  ดูฎีกาที่ 8043/2559

    ฎีกาที่ 8043/2559  สัญญาเช่าอาคารพิพาทได้กำหนดขั้นตอนวิธีการต่อสัญญาไว้ว่าก่อนที่สัญญาเช่าจะสิ้นสุดลง  ผู้เช่าจะต้องแสดงเจตนาต่อผู้ให้เช่า ว่ามีความประสงค์ที่จะเช่าทรัพย์สินที่เช่านี้โดยจะต้องแจ้งความประสงค์เป็นลายลักษณ์อักษร ให้ผู้ให้เช่าทราบล่วงหน้าเป็นเวลาไม่เกินกว่า 6 เดือนก่อนครบกำหนดระยะเวลาการเช่า โดยก่อนที่จะมีสัญญาเช่าฉบับใหม่เกิดขึ้นนั้น โจทก์ที่ 1  และจำเลยจะต้องทำความตกลงกันในเรื่องอัตราค่าเช่า  ทั้งอัตราค่าเช่านั้นมิได้กำหนดไว้อย่างแน่นอนตายตัว แต่ต้องเป็นไปตามการประเมินราคาค่าเช่าที่กำหนดไว้เสียก่อน ซึ่งจะต้องทำความตกลงกันอีกชั้นหนึ่ง  แม้โจทก์ที่ 1  และจำเลยมีเจตนาในการทำสัญญาเช่านานถึง 12 ปี  แต่เหตุที่ต้องแบ่งช่วงเวลาการเช่าเป็น 4 ช่วง ช่วงละ 3 ปี  เพื่อประโยชน์ในการหลีกเลี่ยงภาษี  ก็ไม่ได้มีผลให้สัญญาเช่าผูกพันโจทก์ที่ 1  และจำเลยนานกว่าที่ทำสัญญากันไว้ สัญญาเช่าระหว่างโจทก์ที่ 1 และจำเลยยังคงผูกพันกันแค่สามปี  ข้อความในหนังสือสัญญาเช่าอาคารเป็นเพียงเงื่อนไขที่ให้สิทธิโจทก์ที่ 1  ที่จะต่ออายุสัญญาเช่าออกไปได้อีก หากโจทก์ที่ 1  กับจำเลยสามารถตกลงกันเกี่ยวกับอัตราค่าเช่าและเงื่อนไขต่าง ๆ ตามที่ระบุไว้ในสัญญา  แต่เมื่อโจทก์ที่ 1 และจำเลยไม่อาจตกลงกันได้  สัญญาจึงไม่เกิดขึ้น  ทั้งไม่อาจถือว่าเป็นคำมั่นจะให้เช่า  เพราะคำมั่นจะให้เช่าต้องมีข้อความชัดเจนยอมให้เช่าต่อไปโดยไม่มีเงื่อนไข  จำเลยจึงไม่ผูกพันที่จะต้องต่ออายุสัญญาเช่าให้แก่โจทก์ที่ 1  เมื่อโจทก์ที่ 1  ขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่เช่าก่อนที่สัญญาเช่าจะครบกำหนด  กรณีจึงถือว่าสัญญาเช่าระหว่างโจทก์ที่ 1  กับจำเลยสิ้นสุดลง โดยมิได้มีฝ่ายใดผิดสัญญา โจทก์ที่ 1  จึงไม่อาจเรียกค่ารื้อถอนอุปกรณ์ค่าขนย้าย  ค่าตกแต่งสถานที่เช่าใหม่  และค่าใช้จ่ายอื่นตามฟ้องจากจำเลยได้

    2.  ลักษณะของคำมั่นจะให้เช่าอีกประการหนึ่งคือ  ต้องมีผลผูกพันผู้ให้เช่า ต้องยอมให้ผู้เช่า เช่าต่อไป  ดูฎีกาที่ 13286/2556

    ฎีกาที่ 13286/2556  ข้อความสัญญาเช่าที่ดินที่ว่า  ผู้เช่ายอมรับสัญญาว่าเมื่อครบกำหนดอายุสัญญานี้และผู้เช่าประสงค์จะเช่าต่อไป  ผู้เช่าจะได้เสนอขอต่อสัญญาเช่าต่อผู้ให้เช่าภายในกำหนด 60 วัน หากมิได้ขอต่อสัญญาภายในกำหนดนี้ให้ถือว่าผู้เช่าสละสิทธิการเช่าตามสัญญานี้  ผู้ให้เช่ามีอำนาจเข้าจัดการกับสถานที่เช่านี้ได้ทุกประการ  ไม่มีลักษณะบังคับที่แน่นอนและชัดเจนว่าเมื่อผู้เช่าเสนอจะขอต่อสัญญาเช่าแล้ว  มีผลต้องผูกพันผู้ให้เช่าต้องรับทำสัญญาต่อให้  จึงไม่มีลักษณะเป็นคำมั่น  แต่มีลักษณะเป็นเพียงคำเสนอของผู้เช่าฝ่ายเดียว เมื่อโจทก์ผู้ให้เช่าปฏิเสธไม่ต่อสัญญาเช่าให้  จะถือว่าโจทก์ผิดสัญญาไม่ได้

    2.1  สัญญาเช่าระบุว่า เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง ผู้ให้เช่าจะพิจารณาต่อสัญญาเช่าให้ จึงเป็นดุลพินิจของผู้ให้เช่าว่าจะให้เช่าต่อหรือไม่ก็ได้นั้น ไม่เป็นคำมั่นจะให้เช่า  ดูฎีกาที่ 3263/2535

    ฎีกาที่ 3263/2535  หนังสือสัญญาเช่าสถานที่ระบุว่า  ถ้าผู้เช่ามิได้ประพฤติผิดสัญญา ผู้ให้เช่าจะพิจารณาต่ออายุสัญญาให้อีกคราวหนึ่ง  เป็นการแสดงความประสงค์ของคู่สัญญาว่า เมื่อสัญญาสิ้นสุดลง ผู้ให้เช่าจะใช้ดุลพินิจต่อสัญญาให้แก่ผู้เช่าอีกคราวหนึ่ง ในเมื่อผู้เช่าไม่ได้กระทำผิดสัญญา  อย่างไรก็ดี แม้ผู้เช่าจะไม่กระทำผิดสัญญาก็ตาม  การจะต่ออายุสัญญาให้หรือไม่ย่อมเป็นดุลพินิจของผู้ให้เช่า  สัญญาดังกล่าวจึงมิใช่คำมั่นจะให้เช่า

    2.2  ข้อสังเกต  คำมั่นจะให้เช่าต้องมีข้อความชัดเจนแน่นอนในสาระสำคัญของสัญญาเช่า  ซึ่งเมื่อผู้เช่าสนองรับคำมั่นแล้วย่อมเกิดเป็นสัญญาเช่าบังคับกันได้ทันที  โดยผู้ให้เช่าและผู้เช่าไม่ต้องมาตกลงหรือทำสัญญาเช่ากันใหม่อีก  การที่ผู้ให้เช่าและผู้เช่าต้องมาตกลงในเรื่องค่าเช่า หรือระยะเวลาการเช่า หรือต้องมาทำสัญญาเช่ากันใหม่ดังข้อเท็จจริงตามคำพิพากษาฎีกาข้างต้น  จึงไม่มีลักษณะเป็นคำมั่นจะให้เช่า  ดังนี้  ผู้เช่าจึงไม่อาจบังคับให้ผู้ให้เช่า ยอมให้ผู้เช่าเช่าต่อไป

    2.3  สัญญาเช่าระบุว่าผู้ให้เช่าให้คำมั่นว่าจะให้เช่าต่อไป  แต่ผู้ให้เช่าและผู้เช่าต้องทำความตกลงกันเรื่องค่าเช่าและระยะเวลาการเช่ากันอีก  ไม่มีความชัดเจนแน่นอนในสาระสำคัญของสัญญาเช่า  ดังนี้  แม้ผู้เช่าจะแสดงเจตนารับคำมั่นตามกำหนดเวลาก็ตาม  ก็ไม่ทำให้มีสัญญาเช่าฉบับใหม่เกิดขึ้น และมีผลบังคับตามกฎหมาย  ดูฎีกาที่ 8692/2549

    ฎีกาที่ 8692/2549  สัญญาเช่าที่ดินระบุว่า  ก่อนที่สัญญาเช่าสิ้นสุดลง  ผู้เช่าจะต้องแสดงเจตนาต่อผู้ให้เช่าว่ามีความประสงค์ที่จะเช่าทรัพย์สินที่เช่า จะต้องแจ้งให้ทราบล่วงหน้าก่อนสัญญาเช่าสิ้นสุดลงไม่น้อยกว่า 15 วัน  ส่วนค่าเช่าให้เป็นไปตามข้อตกลงใหม่  และตามคำมั่นจะให้เช่าที่ดินระบุว่า  ผู้ให้คำมั่นตกลงยินยอมให้ผู้รับคำมั่นเช่าที่ดินต่อไปอีกไม่เกิน 3 ปี  ค่าเช่าในอัตราปีละไม่ต่ำกว่า 50,000 บาท  แต่ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับสภาวะทางเศรษฐกิจในขณะทำสัญญาเช่านั้นด้วย  แสดงให้เห็นว่าก่อนที่จะมีสัญญาเช่าฉบับใหม่เกิดขึ้นนั้น  โจทก์และจำเลยจะต้องทำความตกลงในเรื่องระยะเวลาเช่าและอัตราค่าเช่าเสียก่อน  ซึ่งระยะเวลาการเช่าและอัตราค่าเช่านั้นมิได้มีการกำหนดกันไว้อย่างแน่นอนตายตัว  แต่ให้เป็นไปตามความตกลงของโจทก์และจำเลยที่จะเจรจาและทำความตกลงกันอีกชั้นหนึ่ง  โดยเฉพาะอัตราค่าเช่านั้นโจทก์และจำเลยตกลงกันว่าให้เป็นไปตามสภาวะเศรษฐกิจในขณะทำสัญญาเช่าฉบับใหม่ ดังนั้น การที่จำเลยมีหนังสือตอบรับคำมั่นของโจทก์ภายในกำหนดเวลาดังกล่าว  ก็หาทำให้มีสัญญาเช่าฉบับใหม่เกิดขึ้นและมีผลบังคับตามกฎหมายในทันทีไม่  เมื่อโจทก์จำเลยไม่สามารถตกลงกันได้ในเรื่องระยะเวลาการเช่าและอัตราค่าเช่าและไม่ได้ทำสัญญาเช่าฉบับใหม่ต่อกัน  จำเลยจึงไม่มีสิทธิที่จะอยู่ในที่ดินที่เช่าต่อไป

    3.  กำหนดเวลาสนองรับคำมั่นจะให้เช่า

    แบ่งออกเป็น 2 กรณี

    3.1  กรณีแรก  คำมั่นมีกำหนดเวลาให้สนองรับ

    คำมั่นจะให้เช่าอาจมีกำหนดเวลาให้ผู้เช่าสนองรับคำมั่นหรือไม่ก็ได้ ถ้ามีกำหนดเวลาไว้  ผู้เช่าก็ต้องสนองรับคำมั่นภายในกำหนดเวลานั้นด้วย  มิฉะนั้นคำมั่นนั้นก็สิ้นผลผูกพัน  การกำหนดเวลาอาจกำหนดให้สนองรับคำมั่นนับแต่วันครบกำหนดเวลาตามสัญญาเช่าก็ได้  ดูฎีกาที่ 316/2530

    ฎีกาที่ 316/2530  สัญญาเช่าตึกแถวมีข้อความว่า  “เมื่อครบกำหนดอายุสัญญา และผู้เช่าประสงค์จะเช่าต่อไป  ผู้เช่าจะได้เสนอต่อสัญญาเช่าต่อผู้ให้เช่าภายในกำหนดเวลา 60 วัน  หากไม่ได้ขอต่อสัญญาภายในกำหนดเวลานี้ให้ถือว่าผู้เช่าสละสิทธิการเช่า...”  ดังนี้  เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนด  จำเลยผู้เช่าได้มีหนังสือแสดงความจำนงขอเช่าต่อโจทก์ที่ 1  ผู้ให้เช่าภายในกำหนดเวลาที่ระบุไว้ในสัญญา  เท่ากับผู้เช่าสนองรับคำเสนอของผู้ให้เช่าแล้ว  ถือได้ว่าสัญญาเช่าเกิดขึ้นใหม่ทันทีตามเงื่อนไขและวิธีการที่ระบุไว้ในสัญญาเช่าฉบับเดิม  โดยไม่จำต้องทำสัญญาเช่ากันใหม่อีก  จำเลยอยู่ในตึกแถวพิพาทต่อมาจึงไม่เป็นการละเมิด

    การยกเลิกคำมั่นที่มีกำหนดเวลา

    คำมั่นจะให้เช่าที่มีกำหนดเวลาให้ทำคำสนองรับ  ไม่อาจถอนคำมั่นฝ่ายเดียวได้  แต่คู่สัญญา  (ผู้ให้เช่าและผู้เช่า)  อาจตกลงยกเลิกคำมั่นจะให้เช่านั้นก็ได้  แม้การเช่านั้นมีการจดทะเบียนการเช่า  (โดยคำมั่นเป็นข้อสัญญาข้อหนึ่งที่จดทะเบียน)  การตกลงยกเลิกก็ไม่จำต้องจดทะเบียนยกเลิก  คู่สัญญาอาจทำบันทึกยกเลิกคำมั่นจะให้เช่ากันเองได้  ดูฎีกา 3078-3079/2555

    3.2  กรณีที่สอง  คำมั่นไม่มีกำหนดเวลาสนองรับ

    คำมั่นจะให้เช่าไม่มีกำหนดเวลาสนองรับคำมั่น  ผู้เช่าจะต้องแสดงเจตนาสนองรับคำมั่นก่อนครบกำหนดอายุสัญญาเช่าเดิม  หากผู้เช่าไม่แสดงเจตนาสนองรับคำมั่นจะพ้นกำหนดเวลาเช่า  คำมั่นย่อมไม่ผูกพันผู้ให้เช่าอีกต่อไป  ดูฎีกาที่ 1051/2514

    ฎีกาที่ 1051/2514  สัญญาเช่าที่ดินมีกำหนดเวลา 3 ปี  ผู้ให้เช่าให้คำมั่นว่าจะยอมให้ผู้เช่าได้เช่าที่ดินนั้นต่อไปอีกครั้งละ 3 ปี  หากผู้เช่าไม่แสดงความจำนงขอเช่าที่ดินต่อก่อนที่สัญญาเช่าสิ้นอายุ  คำมั่นนั้นย่อมไม่ผูกพันผู้ให้เช่า

    4.  สัญญาเช่าที่มีกำหนดเวลาเช่าเกินกว่า 3 ปี  แต่ไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ซึ่งมีผลให้ฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียง 3 ปี  ผู้เช่าต้องสนองรับคำมั่นภายในเวลา 3 ปี นั้นด้วย  หากผู้เช่าไม่สนองรับคำมั่นภายในกำหนดเวลาดังกล่าว  คำมั่นย่อมสิ้นผลไป  ดูฎีกาที่ 563/2540

    ฎีกาที่ 563/2540  โจทก์ทำสัญญาให้จำเลยเช่าอาคารมีกำหนด 7 ปี  โดยให้คำมั่นแก่จำเลยว่าเมื่อจำเลยเช่าครบ 7 ปี ยินยอมต่อสัญญาให้อีก 15 ปี  สัญญาดังกล่าวมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  จำเลยจึงฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียง 3 ปี ตาม ป.พ.พ.มาตรา 538  กำหนดเวลาเช่าที่เกินจาก 3 ปี  จึงไม่มีผลบังคับกันต่อไป  คำมั่นของโจทก์ที่ให้แก่จำเลยไว้ตามสัญญาเช่าจึงสิ้นผลบังคับไปด้วย  ไม่มีคำมั่นของโจทก์ที่จะให้จำเลยสนองต่อไปอีก

    5.  ถ้าผู้เช่าไม่ได้แสดงเจตนาสนองรับคำมั่นภายในกำหนดเวลา  หรือก่อนสัญญาเช่าสิ้นสุดลง  แต่ผู้เช่ายังคงอยู่ในที่เช่าและชำระค่าเช่าโดยผู้ให้เช่ามิได้ทักท้วง  ถือเป็นการเช่าไม่มีกำหนดเวลาตามมาตรา 570  ดูฎีกาที่ 876/2537

    ฎีกาที่ 876/2537  สัญญาเช่าระบุว่าเมื่อพ้นอายุสัญญาเช่า 15 ปีแล้ว  โจทก์ยินยอมตกลงให้จำเลยเช่าต่อได้อีก 14 ปีนั้น  เป็นคำมั่นของโจทก์ที่จะให้จำเลยเช่า  จำเลยจะต้องแสดงความจำนงต่อโจทก์ก่อนครบอายุสัญญาเช่า  เมื่อจำเลยมิได้แสดงความจำนงที่จะเช่าต่อก่อนครบกำหนดอายุสัญญาเช่า  การที่จำเลยคงอยู่ในที่เช่าและชำระค่าเช่าภายหลังครบกำหนดสัญญาเช่าเดิมแล้ว  จึงเป็นการเช่าโดยไม่มีกำหนดระยะเวลาตาม ป.พ.พ.มาตรา 570 คำมั่นที่มีอยู่ตามสัญญาเช่าย่อมระงับไป  เมื่อโจทก์บอกเลิกการเช่าโดยชอบแล้ว  จำเลยจึงไม่มีสิทธิอยู่ในที่เช่าต่อไป

    ข้อสังเกต  กรณีนี้แม้จะมีพฤติการณ์ที่ถือว่าคู่สัญญาได้ทำสัญญาเช่ากันใหม่โดยไม่มีกำหนดเวลาตามมาตรา 570 และถือตามสัญญาเช่าเดิมก็ตาม  ก็ต้องถือว่าในส่วนของคำมั่นนั้นสิ้นผลไปแล้ว  (มีฎีกาที่ 1553/2504 วินิจฉัยทำนองเดียวกัน)

    6.  กรณีผู้ให้คำมั่น  (ผู้ให้เช่า)  ถึงแก่ความตายก่อนสนองรับคำมั่น

    เนื่องจากคำมั่นเป็นการแสดงเจตนาในลักษณะเดียวกับคำเสนอ  จึงต้องบังคับตามมาตรา 360  ว่าด้วยผลของคำเสนอกรณีผู้เสนอตาย  สรุปรวมความได้ว่าก่อนสนองรับคำมั่น ถ้าผู้เช่ารู้แล้วว่าผู้ให้เช่าซึ่งเป็นผู้ให้คำมั่นตาย  คำมั่นย่อมสิ้นผล  ไม่ผูกพันทายาทของผู้ให้เช่าให้ต้องปฏิบัติตามคำมั่น  กล่าวอีกนัยหนึ่งคือ  ผู้เช่าไม่มีสิทธิสนองรับคำมั่นเพื่อให้เกิดเป็นสัญญาเช่านั่นเอง  ดูฎีกาที่ 4392/2547

    7.  ผลของการสนองรับคำมั่น

    เมื่อผู้เช่าสนองรับคำมั่นภายในกำหนดเวลาหรือก่อนสัญญาเช่าครบกำหนด  (กรณีไม่มีกำหนดเวลาสนองรับ)  แล้ว  ถือว่ามีสัญญาเช่าเกิดขึ้นใหม่ทันทีโดยมีเงื่อนไขและวิธีการตามสัญญาเช่าฉบับเดิมโดยไม่ต้องทำสัญญาเช่ากันใหม่  ดูฎีกาที่ 1925/2517

    ฎีกาที่ 1925/2517  เมื่อผู้เช่ามีหนังสือแสดงความจำนงขอทำสัญญาเช่าต่อภายในกำหนดเวลาเท่ากับผู้เช่าสนองรับคำมั่นของผู้ให้เช่าแล้ว  และถือว่ามีสัญญาเช่าเกิดขึ้นใหม่ทันทีตามเงื่อนไขและประเพณีที่ระบุไว้ในสัญญาเช่าฉบับเดิม  โดยไม่ต้องทำสัญญาเช่ากันใหม่อีก

    7.1  แต่ถ้าเป็นคำมั่นด้วยวาจา  ซึ่งอยู่นอกเหนือจากข้อตกลงตามสัญญาเช่าเดิม  กรณีนี้จะถือตามสัญญาเดิมไม่ได้  ต้องทำหลักฐานเช่าใหม่  แต่ตราบใดที่ยังไม่ได้ทำหลักฐานเป็นหนังสือ  ผู้ให้เช่าฟ้องขับไล่ผู้เช่าได้  ดูฎีกาที่ 1062/2539 , 7386/2548

    ฎีกาที่ 1062/2539  คำมั่นจะให้เช่าที่ดินพิพาทต่อของโจทก์เป็นเพียงคำมั่นด้วยวาจาซึ่งอยู่นอกเหนือจากข้อตกลงตามสัญญาเช่าเดิม  แม้จำเลยจะสนองรับคำมั่นนั้นก่อนครบกำหนดสัญญาเช่าเดิมและเกิดสัญญาเช่าขั้นใหม่ก็ตาม  แต่ตราบใดที่โจทก์ยังมิได้ทำหลักฐานการเช่าที่ดินพิพาทใหม่เป็นหนังสือลงลายมือชื่อโจทก์ผู้รับผิดเป็นสำคัญ  จำเลยย่อมไม่อาจขอบังคับให้โจทก์ต้องยอมให้จำเลยเช่าที่ดินพิพาทต่อไปได้ตาม ป.พ.พ.มาตรา 538

    8.  คำมั่นให้เช่ามีกำหนดเวลาเกินกว่า 3 ปี  และผู้เช่าสนองรับคำมั่นนั้นแล้ว  ผู้เช่าย่อมฟ้องบังคับให้ผู้ให้เช่าไปจดทะเบียนการเช่าให้ได้  ดูฎีกาที่ 748/2533

    ฎีกาที่ 748/2533  ข้อตกลงต่อท้ายสัญญาเช่าที่ดินที่ว่า  “ผู้ให้เช่าสัญญาว่าเมื่อครบกำหนดอายุสัญญานี้แล้ว  ผู้ให้เช่าก็จะให้ผู้เช่าได้เช่าต่อไปอีกเป็นเวลา 10 ปี  ทั้งนี้โดยผู้ให้เช่าตกลงยินยอมให้ผู้เช่า เช่าที่ดินดังกล่าวแล้วในค่าเช่าเดือนละ 800 บาท  โดยผู้เช่ามิต้องจ่ายเงินเป็นก้อนเพิ่มเติม”  นั้น  เป็นคำมั่นของผู้ให้เช่า  ผู้ให้เช่าตกเป็นฝ่ายลูกหนี้ที่ผู้เช่ามีสิทธิที่จะเรียกร้องบังคับเอาได้  เมื่อก่อนสัญญาเช่าสิ้นสุดโจทก์ผู้เช่าได้แจ้งความประสงค์ในการที่จะเช่าที่ดินพิพาทต่อไปอีก 10 ปี  ให้แก่จำเลยผู้ให้เช่าทราบและจำเลยได้รับแจ้งแล้วจึงต้องผูกพันตามคำมั่นของตน  โดยจำเลยต้องทำสัญญาให้โจทก์เช่าที่ดินพิพาทต่อไปอีก 10 ปี

    ข้อสังเกต  เรื่องนี้ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยไปจดทะเบียนการเช่าให้โจทก์ตามสัญญา  ศาลฎีกาพิพากษายืน

    9.  กรณีโอนทรัพย์ที่เช่าไปก่อนผู้เช่าสนองรับคำมั่น

    ในกรณีผู้ให้เช่าได้โอนทรัพย์สินที่เช่าไปให้บุคคลนอกเสียก่อนผู้เช่าแสดงเจตนารับคำมั่น  คำมั่นนั้นไม่โอนไปด้วยเพราะเป็นข้อตกลงต่างหากนอกเหนือไปจากสัญญาเช่า  จึงไม่ผูกพันผู้รับโอนเว้นแต่ผู้รับโอนจะยอมผูกพันด้วย  ดูฎีกาที่ 6763/2541

    ฎีกาที่ 6763/2541  แม้สัญญาเช่าที่กำหนดให้อาคารสิ่งปลูกสร้างตกเป็นของผู้ให้เช่าเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้ว  จะเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา  และโจทก์ร่วมซึ่งเป็นผู้ให้เช่าตกลงจะให้จำเลยได้เช่าที่ดิน  และอาคารพิพาทต่อไปเป็นระยะเวลาไม่น้อยกว่าสัญญาเดิมในอัตราค่าเช่าที่เป็นธรรมก็ตาม  แต่ข้อตกลงที่จะให้จำเลยเช่าต่อนั้นเป็นเพียงข้อตกลงต่างหากนอกเหนือไปจากสัญญาเช่าซึ่งเป็นเพียงบุคคลสิทธิคงมีผลผูกพันเฉพาะคู่สัญญาคือ  โจทก์ร่วมกับจำเลยเท่านั้น  ไม่มีผลผูกพันโจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอก  ผู้รับโอนที่ดินพิพาทจากโจทก์ร่วม  เพราะไม่ปรากฏว่าโจทก์ได้ตกลงยอมรับข้อผูกพันดังกล่าวในการรับโอนที่ดินพิพาทแต่อย่างใด