ทนายดวงพร  ยินดี   (097-298-9887)   สืบค้นแล้วมีหลักกฎหมายเกี่ยวข้อง ดังนี้

    1.  หลักกฎหมาย สัญญาเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่า  ดังนั้นเมื่อผู้เช่าตายสัญญาเช่าย่อมระงับไป  ไม่เป็นมรดกตกทอดไปยังทายาท  ดูฎีกาที่ 540/2517

    ฎีกาที่ 540/2517  สัญญาเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่า  เมื่อสามีจำเลยซึ่งเป็นผู้เช่าอาคารของโจทก์ตาย  สัญญาเช่าอาคารพิพาทก็เป็นอันระงับไป  แม้หลังจากนั้นโจทก์ยอมให้จำเลยเช่าอาคารพิพาทและรับเงินค่าเช่าอาคารพิพาทจากจำเลยทุกเดือน  แต่มิได้ทำหนังสือสัญญาเช่าต่อกัน  และโจทก์มิได้ออกใบเสร็จรับเงินค่าเช่าอาคารพิพาทให้จำเลย  จึงไม่มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างใดอย่างหนึ่งลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ  จำเลยจะยกการเช่าขึ้นเป็นข้อต่อสู้โจทก์ไม่ได้และถือว่าจำเลยอยู่ในอาคารพิพาทโดยอาศัยสิทธิของโจทก์  โจทก์ฟ้องขอให้ศาลขับไล่จำเลยออกจากอาคารพิพาทได้ทันทีโดยไม่ต้องบอกกล่าวก่อนฟ้อง

    2.  แม้สัญญาเช่ามีข้อตกลงให้ผู้เช่าโอนสิทธิการเช่าให้ผู้อื่นได้ก็ตาม  สัญญาเช่าก็ยังคงเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่า  ไม่เป็นมรดกตกทอดแก่ทายาทของผู้เช่า  ดูฎีกาที่ 5038/2557  อย่างไรก็ตาม  ต่อมามีฎีกาที่ 2939/2559 , 11058/2559  (ประชุมใหญ่)  วินิจฉัยว่าสัญญาเช่าที่มีข้อตกลงกันให้ผู้เช่า ให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิการเช่าได้  สัญญาเช่านั้นไม่เป็นสิทธิเฉพาะตัว  เมื่อผู้เช่าตาย  สิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่า  ย่อมตกทอดแก่ทายาทของผู้เช่า  ผู้ให้เช่าจะฟ้องขับไล่ทายาทของผู้เช่าไม่ได้

    ฎีกาที่ 11058/2559 (ประชุมใหญ่)  แม้สิทธิการเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัว  ผู้เช่าจะให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิของตนอันมีในทรัพย์สินนั้นไม่ว่าทั้งหมดหรือบางส่วนให้แก่บุคคลภายนอก ท่านว่าหาอาจทำได้ไม่  เว้นแต่จะได้ตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่นในสัญญาเช่าตาม ป.พ.พ.มาตรา 544 วรรคหนึ่ง ก็ตาม  แต่จำเลยทั้งสองเป็นทายาทของ ผ. ผู้เช่าที่ดินพิพาท  จึงมิใช่บุคคลภายนอกตามบทบัญญัติดังกล่าว  ย่อมรับโอนสิทธิการเช่าได้  เมื่อ ผ. ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจากโจทก์ทั้งสองมีกำหนดระยะเวลาเช่าสามสิบปี  โดยทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามหนังสือสัญญาเช่าที่ดิน  กำหนดว่าผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าเอาที่ดินที่เช่าไปให้เช่าช่วงได้  อันเป็นการตกลงยกเว้นมาตราดังกล่าวไม่ให้สิทธิการเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัว  แต่ให้เป็นสิทธิในทรัพย์สินให้โอนได้ให้เช่าช่วงได้  โดยผู้เช่าต้องชำระเงินล่วงหน้าสำหรับการเช่า 30 ปี  เป็นเงิน  1,000,000 บาท  กำหนดอัตราค่าเช่าสูงขึ้นทุกสิบปีตลอดระยะเวลาเช่า  เป็นการถือกำหนดเวลาสามสิบปีตามที่จดทะเบียนไว้เป็นสาระสำคัญของสัญญาเช่า  เมื่อโจทก์ทั้งสองไม่ได้ตกลงทำสัญญาเช่าโดยกำหนดระยะเวลาเช่ามีเพียงตลอดชีวิตของผู้เช่าหรือตกลงไว้ในสัญญาเช่าอันจดทะเบียนว่าผู้เช่าถึงแก่ความตายให้สัญญาเช่าเป็นอันสิ้นสุดลง เมื่อ ผ. ผู้เช่าถึงแก่ความตายจึงไม่ต้องมีการทำสัญญาเช่ากันใหม่เนื่องจากตกลงทำสัญญาเช่ามีกำหนดระยะเวลาสามสิบปี  โจทก์ทั้งสองต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ต่อจำเลยทั้งสองซึ่งเป็นทายาทของ ผ. โดยตรง  สิทธิการเช่าจึงไม่สิ้นสุดลง  เมื่อสิทธิการเช่ายังไม่ครบกำหนดระยะเวลาเช่าที่ได้จดทะเบียนไว้  โจทก์ทั้งสองจึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสองและบริวารออกจากอสังหาริมทรัพย์ที่เช่าได้

    ฎีกาที่ 17613/2555  สิทธิของผู้เช่าในการเช่าทรัพย์สินมีสภาพเป็นการเฉพาะตัว  ดังนั้นเมื่อผู้เช่าตาย  สัญญาเช่าที่ราชพัสดุย่อมเป็นอันระงับไป  ไม่ตกทอดไปถึงทายาท  แม้กระทรวงการคลังได้ออกกฎกระทรวง..ฯ  ระบุว่ากรณีที่สัญญาเช่าระงับเพราะเหตุที่ผู้เช่าตาย  หากทายาทของผู้เช่าประสงค์จะเช่าแทนต่อไปตามสัญญาเช่าเดิมจะอนุญาตให้ทายาทนั้นเป็นผู้เช่าต่อไปจนครบกำหนดอายุสัญญาเช่าเดิมก็ได้  ก็เป็นเพียงให้สิทธิแก่ผู้ให้เช่าว่าจะอนุญาตให้ทายาทของผู้เช่าเดิมเป็นผู้เช่าต่อไปจนกว่าจะครบกำหนดอายุสัญญาเช่าเดิมหรือไม่ก็ได้เท่านั้น  หาได้มีความหมายว่าสิทธิการเช่านั้นเป็นมรดกตกทอดแก่ทายาทเมื่อสัญญาเช่าที่ดินราชพัสดุครบกำหนดแล้วไม่

    3.  เมื่อผู้เช่าตายแล้ว  สิทธิการเช่าย่อมสิ้นสุดลง  แม้บริวารจะอยู่ต่อมาและชำระค่าเช่าด้วยก็ตามก็ไม่ก่อให้เกิดสัญญาเช่าขึ้นใหม่  (ฎ.119/2509)

    4.  กรณีผู้เช่าเป็นนิติบุคคล เมื่อนิติบุคคลสิ้นสภาพลงแล้ว  สัญญาเช่าก็ระงับ  ดูฎีกาที่ 901/2508

    ฎีกาที่ 901/2508  ในกรณีที่ผู้เช่าซึ่งเป็นนิติบุคคลได้สิ้นสภาพแล้ว  สัญญาเช่าย่อมระงับไป

    5.  ในกรณีมีผู้เช่าหลายคน  ผู้เช่าบางคนตายไป สิทธิการเช่าก็ระงับไปเฉพาะผู้เช่าคนที่ตายเท่านั้น  ดูฎีกาที่ 5859/2530

    ฎีกาที่ 5859/2530  แม้สัญญาเช่าจะเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่าก็ตาม  เมื่อทั้งโจทก์และ ว.  ต่างเป็นผู้เช่าห้องพิพาทจากจำเลย  การตายของ ว. เป็นเหตุให้สิทธิการเช่าระงับไปเฉพาะตัวของ ว. หาทำให้สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยระงับไปด้วยไม่

    6.  แต่กับบุคคลภายนอก  ถือว่าทายาทของผู้เช่าซึ่งตายลง  ต้องรับโอนสิทธิและหน้าที่ความรับผิดตามมาตรา 1599 , 1600  ทายาทของผู้เช่าฟ้องขับไล่บุคคลภายนอกได้  (ฎีกาที่ 3695/2524 , 1224/2511 (ประชุมใหญ่))

    7.  ที่ว่าสัญญาเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัวนั้น  เป็นสิทธิเฉพาะทางด้านตัวผู้เช่าเท่านั้น  แต่ในด้านตัวผู้ให้เช่าไม่ถือว่าเป็นสิทธิเฉพาะตัว  ดังนี้  ถ้าผู้ให้เช่าตาย  สัญญาเช่าจึงไม่ระงับ ทายาทของผู้ให้เช่าต้องให้ผู้เช่าต่อไปจนครบกำหนดเวลา

    8.  เมื่อสัญญาเช่าระงับเพราะความตายของผู้เช่า  ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินค่าเช่าที่ผู้เช่าได้ชำระล่วงหน้าตามส่วนแก่ทายาทของผู้เช่า  (ฎีกาที่ 6472/2548)

    9.  สัญญาเช่าต่างตอบแทนฯ และสัญญาเช่าซื้อไม่เป็นสิทธิเฉพาะตัว

    สัญญาเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัว หมายถึงสัญญาเช่าธรรมดา  ไม่รวมถึงสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาด้วย  ดูฎีกาที่ 172/2488

    ฎีกาที่ 172/2488  ผู้ให้เช่าทำสัญญากับผู้เช่ายอมให้ผู้เช่ารื้อตึก  แล้วทำใหม่ด้วยทุนทรัพย์ของผู้เช่า  และว่าเมื่อทำเสร็จแล้วผู้ให้เช่ายอมให้ผู้เช่า เช่าต่อไปอีก 15 ปี ในอัตราค่าเช่าเดิม  ดังนี้  เป็นสัญญาต่างตอบแทนในทางทรัพย์สิน  มิใช่เป็นสิทธิเฉพาะตัว  เมื่อผู้เช่าทำตึกเสร็จแล้ว  ต่อมาผู้เช่าถึงแก่กรรม  สิทธิตามสัญญาย่อมตกทอดแก่ทายาท

    ข้อสังเกต  มีฎีกาที่ 801/2492  วินิจฉัยทำนองเดียวกัน  แสดงว่าถ้าเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาไม่เป็นสิทธิเฉพาะตัว  ดังนั้นเมื่อผู้เช่าตาย  สัญญาไม่ระงับสิทธิตามสัญญาต่างตอบแทนฯ  ย่อมเป็นมรดกตกทอดแก่ทายาทของผู้เช่าได้

    10.  สัญญาเช่าซื้อ  เป็นสัญญาเช่าที่มีคำมั่นว่าจะขายรวมอยู่ด้วย  ไม่เป็นสิทธิเฉพาะตัว  (ฎีกาที่ 2578-2579/2515)

    11.  แม้สิทธิการเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่า  แต่ก็ถือว่าเป็นทรัพย์สินอย่างหนึ่งสามารถซื้อขายกันได้  ดูฎีกาที่ 16531/2557

    ฎีกาที่ 16531/2557  สิทธิการเช่าพื้นที่ในอาคารถือเป็นทรัพย์สินอย่างหนึ่งสามารถทำสัญญาซื้อขายกันได้และถือเป็นการขายสิทธิการเช่าที่เป็นสัญญาต่างตอบแทนซึ่งก่อให้หนี้ระหว่างโจทก์ผู้ซื้อกับจำเลยผู้ขาย  โดยจำเลยเป็นเจ้าหนี้ในการที่จะเรียกเอาราคาค่าโอนสิทธิการเช่าจากโจทก์  ขณะเดียวกันจำเลยก็เป็นลูกหนี้โจทก์ในการที่จะต้องแสดงเจตนาต่อผู้ให้เช่าที่ต้องโอนสิทธิการเช่าให้โจทก์  โจทก์เป็นเจ้าหนี้ของจำเลยในการที่จะเรียกร้องให้จำเลยดำเนินการโอนสิทธิการเช่าให้โจทก์และโจทก์เป็นลูกหนี้ที่จะต้องชำระราคาค่ารับโอนสิทธิการเช่าให้แก่จำเลย  เมื่อข้อตกลงตามข้อสัญญาต่าง ๆ ไม่เป็นการขัดต่อความสงบเรียบร้อยของประชาชน  จึงเป็นสัญญาที่สมบูรณ์มีผลผูกพันโจทก์จำเลยที่เป็นคู่สัญญา