ทนาย นุ้ย  สุพรรณี  สนมศรี    น.บ.ท. 71   (082-542-2249)    เห็นว่า มีหลักกฎหมาย ดังนี้

    1.  การรอนสิทธิ  คือการที่มีผู้มาก่อการรบกวนขัดสิทธิของผู้ซื้อในอันจะครองทรัพย์สินโดยปกติสุข  เกิดขึ้นได้ 2 กรณี  คือ

    1.1  มีบุคคลผู้รบกวนมีสิทธิเหนือทรัพย์สินที่ได้ซื้อขายอยู่ในเวลาซื้อขาย หรือ

    1.2  มีบุคคลผู้รบกวนมีสิทธิเหนือทรัพย์สินที่ได้ซื้อขายเพราะความผิดของผู้ขาย

    กรณีมีบุคคลผู้รบกวนมีสิทธิเหนือทรัพย์สินที่ได้ซื้อขายนั้นอยู่ในเวลาซื้อขาย  เช่น  ผู้ขายไม่ใช่เจ้าของที่ดินที่แท้จริง  และเจ้าของที่ดินที่แท้จริงมาขับไล่ผู้ซื้อ  เป็นการรอนสิทธิผู้ซื้อที่ดิน  ดูฎีกาที่ 7218/2542

    ฎีกาที่ 7218/2542  โจทก์ซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยและชำระค่าที่ดินครบถ้วนแล้ว  จำเลยส่งมอบที่ดินพิพาทให้โจทก์เข้าครอบครองทำประโยชน์ตั้งแต่วันทำสัญญา  แต่ที่ดินพิพาทเป็นของ ผ. และ ผ. ได้แจ้งความกล่าวหาคนงานของโจทก์บุกรุกที่ดินพิพาท  ดังนี้ เป็นกรณีที่ ผ. ก่อการรบกวนสิทธิของโจทก์ในฐานะผู้ซื้อในอันที่จะครองที่ดินพิพาทเป็นปกติสุข  เพราะ ผ. มีกรรมสิทธิ์เหนือที่ดินพิพาทอยู่ในเวลาที่โจทก์ซื้อจากจำเลย  จึงเป็นการรอนสิทธิตาม ป.พ.พ. มาตรา 475  เมื่อโจทก์มิได้รู้ในเวลาซื้อขายว่าที่ดินพิพาทเป็นส่วนหนึ่งของที่ดิน  ผ. และจำเลยพิสูจน์ไม่ได้ว่าสิทธิของโจทก์ได้สูญไปโดยความผิดของโจทก์เอง  จำเลยจึงต้องรับผิดคืนเงินค่าที่ดินพิพาทพร้อมดอกเบี้ยแก่โจทก์

    2.  ข้อสังเกต  กรณีบุคคลมารบกวนขัดสิทธิของผู้ซื้อเพราะบุคคลนั้นมีสิทธิเหนือทรัพย์ที่ซื้อขาย  สิทธิเหนือทรัพย์นั้นต้องมีอยู่ในขณะทำสัญญาซื้อขาย  ถ้าสิทธินั้นเกิดขึ้นภายหลังการซื้อขายแล้ว  ผู้ขายก็ไม่ต้องรับผิด  แตกต่างจากกรณีเหตุแห่งการรอนสิทธิเกิดขึ้นจากความผิดของผู้ขาย  แม้จะเกิดขึ้นภายหลังทำสัญญาซื้อขายแล้วผู้ขายก็ต้องรับผิดอยู่นั่นเอง

    การที่ผู้ซื้อที่ดินไม่สามารถออกโฉนดที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่ผู้ขายโอนให้เนื่องจากหนังสือรับรองการทำประโยชน์อยู่ระหว่างการสอบสวนของกรมสอบสวนคดีพิเศษ  ดังนี้ กรมสอบสวนคดีพิเศษไม่ใช่บุคคลภายนอกผู้มีสิทธิเหนือทรัพย์สินที่ซื้อขายมิใช่เป็นการรอนสิทธิตาม     ป.พ.พ.มาตรา 475  ดูฎีกาที่ 5465/2559

    3.  ข้อยกเว้น  ผู้ขายไม่ต้องรับผิดการรอนสิทธิ  (มาตรา 476)

    ถ้าผู้ซื้อรู้อยู่แล้วถึงสิทธิของผู้ก่อการรบกวนในเวลาซื้อขาย  ผู้ขายไม่ต้องรับผิด  ตามมาตรา 476  ดูฎีกาที่ 2008/2540 , 9652/2544

    ฎีกาที่ 2008/2540  หนังสือที่จำเลยที่ 1  มีไปถึงโจทก์แจ้งให้โจทก์ทราบว่าจำเลยที่ 1  ตกลงขายที่ดินและอาคารให้แก่โจทก์ตามที่โจทก์เสนอขอซื้อ มีข้อความระบุไว้ชัดแจ้งว่าไม่ได้รวมสิ่งปลูกสร้างเพราะสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวไม่ได้เป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 1  แต่โจทก์ก็ยังตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายกับจำเลยที่ 1  ดังนี้  โจทก์ทราบถึงการรบกวนขัดสิทธิของจำเลยที่ 2  ในที่ดินที่ซื้อแล้ว  แม้ว่าผู้ขายมีหน้าที่ต้องส่งมอบการครอบครองทรัพย์สินที่ซื้อขายให้อยู่ในเงื้อมมือของผู้ซื้อตามมาตรา 461 และ 462 และผู้ขายต้องรับผิดในกรณีที่มีผู้มาก่อการรบกวนขัดสิทธิของผู้ซื้อในอันจะครองทรัพย์สินโดยปกติสุขตามมาตรา 475  แต่ในกรณีนี้โจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อทราบอยู่แล้วในเวลาซื้อขายว่ามีทรัพย์สินของจำเลยที่ 2  อยู่ในที่ดินที่โจทก์ซื้อมา จำเลยที่ 1  จึงไม่ต้องรับผิดในการรื้อถอนและขนย้ายเครื่องจักร  เครื่องชั่งและค่าเสียหายแก่โจทก์ตามมาตรา 476

    4.  กรณีมีบุคคลผู้รบกวนมีสิทธิเหนือทรัพย์สินที่ได้ซื้อขายเพราะความผิดของผู้ขาย

    เช่น  ผู้ขายนำรถยนต์ที่ตนอยู่ระหว่างการชำระค่าเช่าซื้อมาขาย  ต่อมาผู้ขายไม่ชำระค่าเช่าซื้อเป็นเหตุให้เจ้าของรถยนต์มายึดเอารถยนต์ไป  ดูฎีกาที่ 3220/2516

    ฎีกาที่ 3220/2516  จำเลยเช่าซื้อรถยนต์มาจากเจ้าของขณะที่ยังชำระค่าเช่าซื้อไม่ครบ  จำเลยได้นำรถนั้นไปขายให้กับโจทก์  โดยให้โจทก์ผ่อนชำระเป็นงวด ๆ ต่อมาจำเลยไม่ชำระค่าเช่าซื้อ  เจ้าของรถได้มายึดเอารถยนต์ไปถือว่าได้มีการรอนสิทธิเกิดขึ้น  ทำให้จำเลยไม่สามารถจะส่งมอบและจัดการให้โจทก์ผู้ซื้อได้กรรมสิทธิ์ในรถยนต์คันนี้  ทั้งนี้ เพราะความผิดของจำเลย  จำเลยจึงมีหน้าที่ต้องรับผิดตาม ป.พ.พ.มาตรา 475

    ข้อสังเกต  การรอนสิทธิที่เกิดจากความผิดของผู้ขายนั้น  แม้เกิดขึ้นภายหลังเวลาซื้อขาย  ผู้ขายก็ต้องรับผิด

    5.  ความรับผิดในเรื่องการรอนสิทธิเป็นไปโดยผลของกฎหมาย  แม้สัญญาซื้อขายไม่ได้ตกลง  ให้รับผิดหรือขณะซื้อขาย  ผู้ขายไม่ทราบว่าทรัพย์สินที่ซื้อขายนั้นถูกรอนสิทธิหรือผู้ขายซื้อทรัพย์นั้นมาโดยสุจริตก็ตาม  ผู้ขายก็ต้องรับผิด  ดูฎีกาที่ 6472/2539 , 926/2530

    ฎีกาที่ 6472/2539  สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินแม้ไม่มีข้อตกลงให้ผู้ขายต้องรับผิดในการรอนสิทธิ  แต่โดยผลของกฎหมายผู้ขายต้องรับผิด  เมื่อปรากฏว่ามีการรอนสิทธิในที่ดินพิพาทอยู่ก่อนแล้วในเวลาทำสัญญาจะซื้อจะขาย  แม้จำเลยผู้ขายจะไม่ทราบว่าที่ดินพิพาทถูกรอนสิทธิ  แต่โจทก์ผู้ซื้อได้แจ้งให้จำเลยทราบก่อนถึงกำหนดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์  จำเลยมีหน้าที่ต้องขจัดเหตุที่ถูกรบกวนสิทธิไปเสียก่อนถึงกำหนดนัดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์  เมื่อจำเลยไม่ดำเนินการ  โจทก์ย่อมมีสิทธิไม่รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทและยังไม่ตกเป็นฝ่ายผิดสัญญา  การที่จำเลยบอกเลิกสัญญา  จึงไม่มีผลผูกพันโจทก์และไม่มีสิทธิริบเงินที่โจทก์วางไว้ตามสัญญา

    ข้อสังเกต  เรื่องนี้เป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน  เมื่อปรากฏเหตุการรอนสิทธิเกิดขึ้นก่อนจดทะเบียนโอน  แต่ผู้ขายไม่ขจัดเหตุการณ์รอนสิทธิ  ผู้ซื้อก็ถือเป็นเหตุไม่ยอมรับโอนที่ดินได้เลยทีเดียว

    ฎีกาที่ 926/2530  แม้จำเลยที่ 3 (ผู้ขาย)  จะซื้อที่พิพาทมาโดยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันทางทะเบียน  และเสียค่าตอบแทนโดยสุจริตก็ตาม  แต่โจทก์ก็รับซื้อทรัพย์สินดังกล่าวไว้จากจำเลยที่ 3  โดยสุจริตเช่นกัน  เมื่อกรมที่ดินสั่งเพิกถอนการจดทะเบียนที่พิพาทและโฉนดที่พิพาทเป็นเหตุให้ทรัพย์นั้นกลับคืนไปยังเจ้าของที่แท้จริง  กรณีเช่นนี้ถือว่าโจทก์ถูกรอนสิทธิ  จำเลยที่ 3  จะต้องรับผิดต่อโจทก์ตาม ป.พ.พ.มาตรา 479

    6.  ถ้าสัญญาซื้อขายตกเป็นโมฆะ  ผู้ซื้อก็ไม่อาจฟ้องให้ผู้ขายรับผิดในเรื่องการรอนสิทธิได้  ดูฎีกาที่ 395/2538

    ฎีกาที่ 395/2538  ที่ดินที่จำเลยขายให้แก่โจทก์ที่ 1  บางส่วนเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินที่สงวนไว้เพื่อประโยชน์ของแผ่นดินโดยเฉพาะ  จึงเป็นทรัพย์นอกพาณิชย์ซึ่งไม่อาจซื้อขายกันได้  สัญญาจะซื้อจะขาย และสัญญาซื้อขายที่ดินส่วนดังกล่าวจึงมีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย  เป็นโมฆะ  เท่ากับว่าจำเลยไม่เคยทำสัญญาจะซื้อจะขาย และสัญญาซื้อขายที่ดินส่วนดังกล่าวกับโจทก์ที่ 1  จึงไม่มีสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินส่วนดังกล่าวที่จำเลยจะต้องรับผิดในการรอนสิทธิ

    7.  ถ้าทรัพย์สินที่ซื้อขายหลุดไปจากผู้ซื้อเพราะเหตุการณ์รอนสิทธิ  ผู้ขายต้องรับผิด (มาตรา 479)  โดยต้องคืนราคาแก่ผู้ซื้อพร้อมดอกเบี้ยและค่าเสียหาย ซึ่งเป็นค่าเสียหายโดยตรงแต่ค่าเสียหายที่ผู้ซื้อไม่สามารถนำที่ดินไปขายให้แก่ผู้อื่นได้  ไม่ใช่ค่าเสียหายโดยตรง  เรียกร้องไม่ได้  ดูฎีกาที่ 2845/2548

    ฎีกาที่  2845/2548  การที่ศาลฎีกาในคดีก่อนพิพากษาให้เพิกถอนนิติกรรมการขายฝากที่ดินและนิติกรรมซื้อขายที่ดินพิพาท  อันมีผลให้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทกลับคืนไปยังเจ้าของที่แท้จริง  ถือได้ว่าเจ้าของที่ดินพิพาทที่แท้จริงมารบกวนสิทธิของโจทก์ทั้งสองผู้ซื้อ ให้จำต้องคืนที่ดินพิพาทให้แก่เจ้าของที่ดินที่แท้จริง  โจทก์ทั้งสองจึงถูกรอนสิทธิ ซึ่งจำเลยผู้ขายมีหน้าที่ต้องรับผิดในผลแห่งการรอนสิทธินั้นตาม ป.พ.พ.มาตรา 475  เมื่อที่ดินพิพาทได้หลุดไปจากโจทก์ทั้งสองผู้ซื้อ  จำเลยผู้ขายจึงต้องรับผิดชำระราคาที่ดินคืนให้แก่โจทก์ทั้งสองตาม ป.พ.พ.มาตรา 479  ซึ่งเป็นค่าเสียหายโดยตรงที่โจทก์ทั้งสองเสียหายไปจริง  แต่ในส่วนค่าเสียหายที่เกิดจากการไม่สามารถขายที่ดินพิพาทได้นั้น  เป็นเพียงการคาดคะเนของโจทก์ทั้งสองเอง  หาใช่ค่าเสียหายโดยตรงที่โจทก์ทั้งสองต้องเสียหายไปตามความจริงไม่  ทั้งนี้ โจทก์ทั้งสองได้เกิดสิทธิเรียกร้องในเงินค่าที่ดินพิพาทเอาจากจำเลย  นับแต่วันที่โจทก์ทั้งสองทราบคำพิพากษาศาลฎีกา  จำเลยจึงต้องรับผิดชำระดอกเบี้ยนับแต่วันดังกล่าว

    8.  ความผิดของผู้ขายตามมาตรา 479  เป็นกรณีการรอนสิทธิเป็นเหตุให้ทรัพย์ที่ซื้อขายหลุดไปจากผู้ซื้อทั้งหมดหรือแต่บางส่วน.....โดยผู้ซื้อต้องไม่รู้ถึงเหตุแห่งการรอนสิทธินั้นในเวลาซื้อขาย  หากผู้ซื้อรู้  ผู้ขายไม่ต้องรับผิด  ดูฎีกาที่ 16897/2557

    9.  นอกจากนี้  ผู้ขายไม่ต้องรับผิดการรอนสิทธิในกรณีที่อสังหาริมทรัพย์ต้องศาลแสดงว่าตกอยู่ในบังคับแห่งภาระจำยอมโดยกฎหมาย  เว้นไว้แต่ผู้ขายจะได้รับรองไว้ในสัญญาว่าทรัพย์สินนั้นปลอดจากภาระจำยอมใด ๆ ทั้งสิ้น  หรือปลอดจากภาระจำยอมอันนั้น  ทั้งนี้ตาม ป.พ.พ.มาตรา 480

    10.  อายุความรอนสิทธิ  (มาตรา 481)

    หลักเกณฑ์  ถ้าผู้ขายไม่ได้เป็นคู่ความในคดีเดิม  หรือถ้าผู้ซื้อได้ประนีประนอมยอมความกับบุคคลภายนอก หรือยอมตามที่บุคคลภายนอกเรียกร้อง  ห้ามมิให้ฟ้องคดีในข้อรับผิดเพื่อการรอนสิทธิเมื่อพ้นกำหนดสามเดือนนับแต่วันคำพิพากษาถึงที่สุดหรือนับแต่วันประนีประนอมยอมความหรือวันที่ยอมตามบุคคลภายนอกเรียกร้องนั้น

    ข้อสังเกต  อายุความการรอนสิทธิมีกำหนด 3 เดือนตามมาตรานี้  ต้องเข้าหลักเกณฑ์ประการใดประการหนึ่ง  คือ  กรณีมีการฟ้องร้องเป็นคดีระหว่างผู้ซื้อและบุคคลภายนอกโดยผู้ขายไม่ได้เข้าไปในคดี  หรือถ้าผู้ซื้อได้ประนีประนอมยอมความกับบุคคลภายนอกหรือยอมตามที่บุคคลภายนอกเรียกร้อง  กรณีนอกเหนือจากหลักเกณฑ์ดังกล่าวคดีมีอายุความ 10 ปี ตามมาตรา 193/30  เช่น กรณีที่เจ้าพนักงานตำรวจตามมายึดรถเป็นของกลางในคดีอาญา  ผู้ซื้อจำต้องยอมคืนให้ไป  ไม่ถือเป็นการยอมตามที่บุคคลภายนอกเรียกร้อง  ไม่เข้ากรณีตามมาตรา 481  จึงต้องใช้อายุความทั่วไปตามมาตรา 193/30  มีกำหนด 10 ปี  ดูฎีกาที่ 2053/2538

    ฎีกาที่ 2053/2538  จำเลยผู้ขายต้องรับผิดในการรอนสิทธิตาม ป.พ.พ.มาตรา 475  แม้จะไม่ทราบถึงเหตุแห่งการรอนสิทธิก็ตาม  และเมื่อโจทก์จำต้องยอมให้เจ้าพนักงานตำรวจยึดรถยนต์พิพาทซึ่งซื้อมาจากจำเลยไปเพราะเป็นรถยนต์ที่ถูกโจรกรรมมา ความรับผิดของจำเลยดังกล่าวจึงไม่อยู่ในบังคับอายุความฟ้องร้องตามมาตรา 481  แต่มีอายุความ 10 ปี ตามมาตรา 193/30

    11.  กรณีผู้ขายไม่ต้องรับผิดในการรอนสิทธิ ตาม ป.พ.พ. 482

มาตรา 482  ผู้ขายไม่ต้องรับผิดในการรอนสิทธิเมื่อกรณีเป็นดังกล่าวต่อไปนี้ คือ (1) ถ้าไม่มีการฟ้องคดี และผู้ขายพิสูจน์ได้ว่าสิทธิของผู้ซื้อได้สูญไปโดยความผิดของผู้ซื้อเอง หรือ (2) ถ้าผู้ซื้อไม่ได้เรียกผู้ขายเข้ามาในคดี และผู้ขายพิสูจน์ได้ว่า ถ้าได้เรียกเข้ามาคดีฝ่ายผู้ซื้อจะชนะ หรือ (3) ถ้าผู้ขายได้เข้ามาในคดี แต่ศาลได้ยกคำเรียกร้องของผู้ซื้อเสียเพราะความผิดของผู้ซื้อเอง แต่ถึงกรณีจะเป็นอย่างไรก็ดี ถ้าผู้ขายถูกศาลหมายเรียกให้เข้ามาในคดีและไม่ยอมเข้าว่าคดีร่วมเป็นจำเลยหรือร่วมเป็นโจทก์กับผู้ซื้อไซร้ ท่านว่าผู้ขายคงต้องรับผิด