ทนายนุ้ย  สุพรรณี  สนมศรี    (082- 542-2249)  สืบค้นแล้ว การฟ้องร้องบังคับคดีสัญญาจะซื้อจะขาย  มีหลักกฎหมายดังนี้

    สัญญาจะซื้อขายจะฟ้องร้องบังคับกันได้  ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดหรือชำระหนี้บางส่วน  หรือมีการวางมัดจำอย่างใดอย่างหนึ่ง  ตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 456 วรรคสอง

    ฎีกาที่  2521/2559  การจะซื้อขายอสังหาริมทรัพย์กฎหมายกำหนดรูปแบบและหลักฐานในการทำสัญญากันไว้ตาม ป.พ.พ.มาตรา 456 วรรคสอง  โดยหากคู่สัญญาจะทำสัญญาจะซื้อขายให้มีผลทางกฎหมายในการฟ้องร้องบังคับกันได้  ต้องเลือกกระทำอย่างใดอย่างหนึ่งคือทำหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือวางประจำ หรือมัดจำ หรือมีการชำระหนี้บางส่วน  เมื่อโจทก์และจำเลยเลือกรูปแบบของสัญญาโดยทำสัญญจะซื้อขายหรือสัญญาวางมัดจำกันไว้  ถือเป็นกรณีทำหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใด  โดยลงลายมือชื่อโจทก์และจำเลยไว้เพื่อให้คู่สัญญาฟ้องบังคับฝ่ายที่ผิดสัญญาได้  จึงเป็นกรณีที่หากฟ้องร้องบังคับคดีต้องมีสัญญาจะซื้อขายมาแสดงตาม ป.วิพ.มาตรา 94  ดังนั้น  การที่โจทก์นำสืบพยานบุคคล  ประกอบข้ออ้างเพิ่มเติมว่ายังมีข้อตกลงด้วยวาจาว่าก่อนทำสัญญาจำเลยแจ้งต่อโจทก์ว่ามีถนนทางผ่านเข้าออกไปยังที่ดินพาทเชื่อมกับถนนสาธารณะจึงต้องห้ามตาม ป.วิ.พ.มาตรา 94(ข)

    1.  หลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด  กฎหมายมิได้กำหนดรูปแบบไว้  ส่วนใหญ่จะทำในรูปของสัญญาจะซื้อขาย  กรณีผู้ขายฟ้องผู้ซื้อให้รับผิดชำระราคาสินค้าคงอาศัยหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อของผู้ซื้อก็เพียงพอ  ไม่ต้องมีลายมือชื่อของผู้ขาย  (ฎ.2856/2559)

    ฎีกาที่ 3088/2526  โจทก์จำเลยทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินกันเป็นหนังสือ  แม้จะมีการวางมัดจำด้วยก็ถือได้ว่าการวางมัดจำเป็นแต่เพียงข้อสัญญาข้อหนึ่งเท่านั้น  หาใช่ทำสัญญากันด้วยการวางมัดจำไม่  การที่โจทก์นำสืบพยานบุคคลว่ายังมีข้อตกลงเพิ่มเติมว่าจำเลยจะต้องรื้อบ้านหรือไถ่ถอนจำนองก่อนจะมีการโอนกรรมสิทธิ์  จึงเป็นข้อความที่เพิ่มเติมจากสัญญาต้องห้ามมิให้รับฟังและถือไม่ได้ว่ามีข้อตกลงดังกล่าว

    ข้อสังเกต  เรื่องนี้  มีทั้งสัญญาจะซื้อขายและมีการวางมัดจำกันไว้ด้วย  ศาลฎีกาถือว่ามัดจำเป็นเพียงข้อสัญญาข้อหนึ่งเท่านั้น  ดังนั้น ข้อสัญญาต่าง ๆ ก็ต้องถือตามสัญญาจะซื้อขายที่เป็นหนังสือเท่านั้น จะอ้างว่ามีการวางมัดจำเพื่อนำสืบถึงข้อตกลงอื่น ๆ ไม่ได้  แต่ถ้ามีการวางมัดจำกันเพียงอย่างเดียว  ก็ต้องถือว่าสัญญาจะซื้อขายสมบูรณ์โดยการวางมัดจำ  คู่สัญญามีสิทธินำสืบข้อตกลงต่าง ๆ ที่เป็นการทำด้วยวาจาได้

    2.  ทำสัญญาจะซื้อจะขายกันแล้ว  แต่ต่อมามีการทำสัญญาซื้อขายกันอีกฉบับหนึ่ง  ถือว่าสัญญาจะซื้อจะขายเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาซื้อขายจึงมีผลผูกพันคู่สัญญาเช่นกัน  ดูฎีกาที่ 2542/2553

    ฎีกาที่ 2542/2553  สัญญาจะซื้อจะขายเป็นสัญญาเบื้องต้น  การทำสัญญาซื้อขายต่อมาภายหลังก็เพื่อให้เป็นไปตามความประสงค์ในสัญญาจะซื้อจะขายให้มีผลสมบูรณ์  เว้นแต่สัญญาซื้อขายจะมีการเปลี่ยนแปลงหรือยกเลิกเงื่อนไขข้อตกลงในสัญญาจะซื้อจะขาย  ดังนั้น  สัญญาจะซื้อจะขายจึงถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาซื้อขาย  มีผลผูกพันคู่สัญญาดังเช่นสัญญาซื้อขาย

    3.  การวางมัดจำ  เมื่อฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งวางมัดจำแล้ว  ก็สามารถฟ้องร้องบังคับคดีกันได้ไม่เฉพาะฝ่ายที่รับมัดจำเท่านั้น  กล่าวคือ ทั้งฝ่ายที่วางมัดจำและฝ่ายรับมัดจำฟ้องร้องได้

    ฎีกาที่ 7726/2540  แม้การที่โจทก์ตกลงขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยทั้งสอง  จะไม่ได้ทำเป็นหนังสือ  แต่จำเลยที่ 1  ได้วางมัดจำให้โจทก์เป็นเงิน  10,000 บาท  จำเลยจึงฟ้องบังคับให้โจทก์จดทะเบียนโอนที่ดินแก่จำเลยได้

    ฎีกาที่ 1735/2554    ในการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินโจทก์วางเงินมัดจำให้แก่จำเลย เป็นเงิน  500,000 บาท  ซึ่งตามสัญญาคู่สัญญาตกลงกันให้เงินมัดจำดังกล่าวเป็นส่วนหนึ่งของการชำระเงินค่าที่ดินตามสัญญาด้วย  จึงถือเป็นการชำระค่าที่ดินบางส่วน  กรณีเช่นนี้ไม่จำต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือก็ฟ้องร้องบังคับคดีได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคสอง

    4.  การชำระหนี้บางส่วน

    ฎีกาที่ 7735/2555  ในการซื้อขายต้นอ้อยกันนั้นโจทก์และจำเลยไม่ได้ทำหนังสือสัญญาซื้อขายหรือได้มีหลักฐานการซื้อขายเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายโจทก์หรือจำเลยผู้ต้องรับผิดไว้เป็นสำคัญ  แต่ในวันที่ตกลงซื้อขายกันโจทก์ได้ส่งมอบกรรมสิทธิ์ต้นอ้อยให้แก่จำเลยและจำเลยเข้าไปตัดต้นอ้อยของโจทก์ไปขายให้แก่โรงงานน้ำตาล อันถือได้ว่าโจทก์ชำระหนี้ตามสัญญาซื้อขายคือส่งมอบต้นอ้อยให้จำเลยแล้ว  โจทก์ย่อมมีสิทธิที่จะฟ้องร้องบังคับให้จำเลยชำระราคาต้นอ้อยได้

    การชำระราคาหรือส่งมอบทรัพย์ที่ตกลงซื้อขาย  เป็นการชำระหนี้บางส่วนแล้ว  (ฎีกาที่ 950/2525 (ข้างต้น)

    ข้อสังเกต  เมื่อมีการชำระหนี้บางส่วน  สัญญาจะซื้อขายก็มีผลให้บังคับคดีกันได้ทั้งสองฝ่าย  ไม่ได้หมายความว่าฝ่ายที่ได้ชำระหนี้จะมีสิทธิฟ้องร้องบังคับคดีได้ฝ่ายเดียว จากฎีกาทั้งสองเรื่องข้างต้น  แม้จำเลยจะเป็นผู้ชำระหนี้ให้โจทก์โดยการส่งมอบที่ดินให้โจทก์ครอบครอง  โจทก์ก็มีสิทธิฟ้องร้องให้จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินให้ตนได้

    ฎีกาที่ 3522/2545  ตามบทบัญญัติ  ป.พ.พ.มาตรา 456  คำว่า  “ได้มีการชำระหนี้บางส่วนแล้ว”  ตามวรรคสองนั้น  กฎหมายมุ่งบัญญัติให้ใช้บังคับแก่คู่สัญญาทั้งฝ่ายผู้ขายและผู้ซื้อ ดังนั้น หากฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดได้ชำระหนี้ส่วนของตนไปแล้วก็ย่อมจะเรียกร้องเอาสิทธิที่ตนจะได้รับจากอีกฝ่ายหนึ่งได้เพราะสัญญาซื้อขายเป็นสัญญาต่างตอบแทน  เมื่อโจทก์ผู้ขายได้ส่งมอบสินค้าของตนให้แก่จำเลยซึ่งเป็นฝ่ายผู้ซื้อแล้ว  จึงถือได้ว่าโจทก์ได้ชำระหนี้ส่วนของตนแล้ว  โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องให้จำเลยชำระค่าสินค้าแก่โจทก์ได้

    ฎีกาที่ 1214/2498  ตกลงจะซื้อขายที่ดินด้วยวาจา  ผู้จะซื้อเข้าปลูกส้มในที่ดินให้ผู้จะขายเก็บผล 5 ปี  นับเป็นเงินส่วนหนึ่งของราคาซื้อขายตามสัญญาแล้ว  ผู้จะซื้อบังคับให้โอนขายได้

    5.  สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินซึ่งผู้ซื้อได้ชำระราคาครบถ้วนแล้ว  และผู้ขายได้ส่งมอบการครอบครองที่ดินให้แก่ผู้ซื้อ  แต่ยังไม่ได้จดทะเบียนการโอน  ถือว่าผู้ขายมีหนี้อันเป็นคุณประโยชน์แก่ผู้ซื้อเกี่ยวด้วยที่ดินซึ่งครองอยู่นั้น  ผู้ซื้อย่อมมีสิทธิยึดหน่วงที่ดินนั้นเพื่อบังคับผู้ขายไปจดทะเบียนโอน  ดังนี้  แม้หนี้ตามสัญญาจะซื้อขายจะขาดอายุความ 10 ปี  ตามมาตรา 193/30  ผู้ซื้อก็มีสิทธิฟ้องบังคับให้ผู้ขายจดทะเบียนโอนได้ตามมาตรา 193/27  ดูฎีกาที่ 6230/2556

    ฎีกาที่ 6230/2556  โจทก์และจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทแล้ว โจทก์ชำระราคาที่ดินพิพาทแก่จำเลยครบถ้วน  และจำเลยส่งมอบการครอบครองที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ ทั้งโจทก์ก็ได้เข้าครอบครองที่ดินพิพาททำประโยชน์ในที่ดินตลอดมา  เพียงแต่ยังมิได้จดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทแก่โจทก์  จำเลยยังมีหนี้ที่จะต้องชำระแก่โจทก์คือการจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทซึ่งเป็นหนี้อันเป็นคุณประโยชน์แก่โจทก์เกี่ยวด้วยที่ดินพิพาทซึ่งครองอยู่นั้น  โจทก์จะยึดหน่วงที่ดินพิพาทไว้จนกว่าจำเลยจะจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทแก่โจทก์  โจทก์จึงเป็นผู้ทรงสิทธิยึดหน่วงที่ดินพิพาทตาม ป.พ.พ. มาตรา 241  แม้คดีโจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทจะขาดอายุความตามมาตรา 193/30  ประกอบมาตรา 193/9  ก็ตาม แต่การที่โจทก์เป็นผู้ทรงสิทธิยึดหน่วงเหนือที่ดินพิพาทของจำเลย  โจทก์ยังคงมีสิทธิบังคับชำระหนี้โดยเรียกให้จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทซึ่งโจทก์ยึดถือไว้ได้ตามมาตรา 193/27

    การซื้อขายสังหาริมทรัพย์ราคาตั้งแต่ 20,000 บาท ขึ้นไป

    หลักเกณฑ์การฟ้องร้องบังคับคดีตามสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์  ตามมาตรา 456 วรรคสอง  ให้นำไปใช้กับการซื้อขายสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาตั้งแต่ 20,000 บาท ขึ้นไปด้วยตามมาตรา 456 วรรคสาม  ดูฎีกาที่ 6443/2544

    ฎีกาที่ 6443/2544  ตาม ป.พ.พ.มาตรา 456 วรรคสองและวรรคสาม  นอกจากจะบัญญัติให้ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญจึงจะฟ้องร้องบังคับคดีกันได้แล้วยังได้บัญญัติไว้อีกว่า  หรือได้วางประจำหรือชำระหนี้บางส่วนแล้วก็ย่อมฟ้องร้องบังคับคดีกันได้เช่นกัน  แม้คดีจะไม่ได้ความว่าในการสั่งซื้อสินค้าโจทก์จำเลยได้ทำหนังสือสัญญาซื้อขายกันก็ตาม  แต่โจทก์ได้ส่งสินค้าให้จำเลยแล้วอันถือได้ว่าได้มีการชำระหนี้ตามสัญญาซื้อขาย  โจทก์ย่อมมีสิทธิฟ้องร้องบังคับให้จำเลยชำระราคาสินค้าได้ตามาตรา 456 จำเลยจึงนำสืบพยานบุคคลได้ว่าการซื้อขายมีข้อตกลงว่าอย่างไร