ทนายนุ้ย  สุพรรณี  สนมศรี    (082-542-2249)    เห็นว่าการซื้อขายที่ดินมือเปล่ามีหลัก ดังนี้

    ที่ดินมือเปล่า  คือ ที่ดินที่ไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ (เช่น โฉนดที่ดิน  โฉนดตราจอง ตราจองที่ตราว่าได้ทำประโยชน์แล้ว  โฉนดแผนที่)  แบ่งออกเป็น 2 ประเภท คือ

    1.  ที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3  หรือ  น.ส. 3 ก.)  แม้จะเป็นที่ดินที่มีเพียงสิทธิครอบครอง  แต่ทางราชการได้จัดทำทะเบียนสำหรับการทำนิติกรรมไว้แล้ว

    2.  ที่ดินที่มีหลักฐานการแจ้งการครอบครอง (ส.ค.1)  หลักฐานการเสียภาษีบำรุงท้องที่ (ภ.บ.ท. 5)  หลักฐาน สปก.4-01  หรือที่ดินที่ไม่มีเอกสารสิทธิหรือหลักฐานอะไรเลย

    แม้ที่ดินมือเปล่าทั้ง 2 ประเภท  จะเป็นที่ดินที่เจ้าของมีเพียงสิทธิครอบครอง  แต่ก็มีความแตกต่างกัน  โดยที่ดินมือเปล่าที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 , น.ส. 3 ก.) ถือว่าเป็นที่ดินมือเปล่าที่มีหลักฐานทางทะเบียน  ส่วนที่ดินมือเปล่าอีกประเภทหนึ่งไม่ถือเช่นนั้น สภาพเช่นนี้ย่อมทำให้การซื้อขายที่ดินมือเปล่าทั้ง 2 ประเภท  แตกต่างกันดังที่ศาลฎีกาได้วินิจฉัยไว้ใน ฎ.2626/2525 และ 2434/2528 ว่า.....การโอนสิทธิครอบครองในที่ดินซึ่งมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3) นั้น  อาจทำได้โดยสมบูรณ์ด้วยการทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตาม ป.ที่ดินมาตรา 4 ทวิ  ซึ่งเป็นการทำตามแบบประการหนึ่งกับการโอนโดยข้อเท็จจริงตาม ป.พ.พ.มาตรา 1377 , 1378  ซึ่งไม่ใช่การทำตามแบบอีกประการหนึ่ง จึงเห็นได้ว่าที่ดินมือเปล่าประเภทนี้สามารถซื้อขาย (โอนสิทธิ) ได้ 2 วิธี  ส่วนที่ดินมือเปล่าอีกประเภทหนึ่งซึ่งไม่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 , น.ส. 3 ก.)  ย่อมทำเพื่อให้ได้รับผลทางกฎหมายได้เพียงวิธีเดียว  คือการโอนโดยข้อเท็จจริงตาม ป.พ.พ.มาตรา 1377 , 1378  เพราะที่ดินประเภทนี้ไม่มีหลักฐานทางทะเบียน  โดยสภาพย่อมไม่อาจทำตามแบบคือทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ได้อยู่ในตัวนั่นเอง

    1.  คำพิพากษาฎีกาที่วินิจฉัยว่า  สัญญาซื้อขายที่ดินมือเปล่าที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 , น.ส. 3 ก.) ผู้ขายส่งมอบที่ดินให้แก่ผู้ซื้อเข้าครอบครองแล้วย่อมสมบูรณ์โดยการส่งมอบ  ผู้ซื้อย่อมได้สิทธิครอบครองที่ดินทันทีตามมาตรา 1377 , 1378  ดูฎีกาที่ 1828/2559 

    ฎีกาที่ 1828/2559  แม้การซื้อขายที่ดินระหว่าง ต. กับโจทก์ผู้ซื้อมิได้ไปจดทะเบียนกันโดยถูกต้อง  ย่อมตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ.มาตรา 456 วรรคหนึ่ง  แต่ขณะซื้อขายที่ดินพิพาทมีเพียง น.ส. 3 ก.  ยังไม่มีการออกโฉนดเป็นหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ซึ่งเจ้าของมีเพียงสิทธิครอบครอง  การซื้อขายที่ดิน น.ส. 3 ก.  ซึ่งเป็นที่ดินมือเปล่าย่อมสมบูรณ์โดยการส่งมอบการครอบครอง  โจทก์ผู้ซื้อเข้าไปปลูกที่พักอาศัยได้ภายหลังชำระราคาแก่ ต. ครบถ้วน  แสดงว่าผู้ขายซึ่งเป็นเจ้าของเดิมได้สละเจตนาครอบครองให้แก่โจทก์โดยไม่ยึดถือที่ดินพิพาทอีกต่อไป โจทก์ย่อมได้ไปซึ่งสิทธิครอบครองตาม ป.พ.พ. มาตรา 1377 และ 1378

    2.  แม้สัญญาซื้อขายที่ดินมือเปล่ามีผลสมบูรณ์โดยส่งมอบก็ตาม  แต่เมื่อสัญญาซื้อขายมีผลเป็นโมฆะ  ทั้งสองฝ่ายจึงไม่อาจฟ้องร้องให้ปฏิบัติตามสัญญาซื้อขายได้  เช่น ฟ้องขอให้ผู้ขายไปรังวัดที่ดินหรือไปจดทะเบียนโอนให้แก่ตนไม่ได้  ดูฎีกาที่ 15551/2553

    ฎีกาที่ 15551/2553  ที่ดินพิพาทที่ซื้อขายกันเป็นที่ดินมือเปล่า (ภ.บ.ท. 5)  เจ้าของที่ดินมีเพียงสิทธิครอบครอง  เมื่อสัญญาระบุว่าจำเลยทั้งสองส่งมอบที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์  โจทก์ชำระราคาแก่จำเลยทั้งสองแล้วในวันทำสัญญา  โจทก์ย่อมได้สิทธิครอบครองในที่ดินดังกล่าวแล้วตาม  ป.พ.พ. มาตรา 1377 , 1378  สัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทจึงเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด  โจทก์และจำเลยทั้งสองไม่มีหน้าที่ใด ๆ ที่จะต้องปฏิบัติต่อกันตามสัญญาอีก  ดังนั้นการที่โจทก์จะเข้าทำการรังวัดแนวเขตที่ดินเพื่อครอบครองทำประโยชน์  จึงไม่ใช่ข้อผูกพันอันเกี่ยวเนื่องจากสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาท  การที่จำเลยทั้งสองคัดค้านและขัดขวางไม่ยอมให้โจทก์ทำการรังวัด  จึงฟังไม่ได้ว่าจำเลยทั้งสองผิดสัญญาเป็นเหตุให้โจทก์ได้รับความเสียหาย  ดังนั้น โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขอให้ศาลบังคับจำเลยทั้งสองไปทำการรังวัดแนวเขตที่ดินพิพาทหรือให้คืนเงินค่าซื้อที่ดิน

    3.  สัญญาซื้อขายที่ดินมือเปล่าที่ยังไม่ได้ส่งมอบที่ดินที่ซื้อขายให้แก่ผู้ซื้อ  สัญญาซื้อขายนั้นก็คงเป็นโมฆะอย่างเดียว  ไม่อาจจะสมบูรณ์โดยการส่งมอบการครอบครองได้  และจะฟ้องให้ส่งมอบก็ไม่ได้  ดูฎีกาที่ 394/2508

    ฎีกาที่ 394/2508  จำเลยขายที่ดินมือเปล่าให้แก่โจทก์  ทำหนังสือสัญญากันเอง  ทั้งสองฝ่ายมิได้มีเจตนาที่จะไปจดทะเบียนการโอนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  โจทก์ชำระเงินให้แก่จำเลยครบถ้วนแล้ว  แต่จำเลยไม่ปฏิบัติตามสัญญาและขัดขวางไม่ให้โจทก์เข้าทำประโยชน์ในที่พิพาท  ดังนี้  สัญญาซื้อขายระหว่างโจทก์และจำเลยเป็นสัญญาซื้อขายเด็ดขาด  เมื่อไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงเป็นโมฆะ  จำเลยยังไม่ได้ส่งมอบที่ดินให้โจทก์  โจทก์ฟ้องบังคับให้จำเลยส่งมอบที่ดินและขับไล่จำเลยไม่ได้

    4.  การซื้อขายที่ดินมือเปล่า  โดยมีเจตนาไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นสัญญาจะซื้อขาย  การที่ผู้ขายได้ส่งมอบที่ดินให้แก่ผู้ซื้อ  ถือว่าผู้ซื้อครอบครองแทนผู้ขาย  ผู้ซื้อจึงไม่ได้สิทธิครอบครอง  ดูฎีกาที่ 7221/2552

    ฎีกาที่ 7221/2552  สัญญาซื้อขายที่โจทก์และ อ. ทำขึ้นแก่กัน  โดยกำหนดข้อตกลงให้คู่สัญญาไปจดทะเบียนโอนแก่กันหลังจากทำสัญญาซื้อขาย 5 ปีเศษ  ดังนี้ สัญญาซื้อขายที่ทำกันจึงเป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขาย  และตราบใดที่ยังไม่มีการจดทะเบียนโอน  สิทธิครอบครองก็ยังไม่โอนไปยังโจทก์ผู้จะซื้อ  แม้จะมีการส่งมอบการครอบครอง แต่ อ. ผู้จะขายก็ยังไม่มีเจตนาสละการครอบครอง  การครอบครองของโจทก์เป็นเพียงการครอบครองแทน อ. ผู้จะขายเท่านั้น  โจทก์ไม่อาจอ้างว่าโจทก์เป็นเจ้าของสิทธิครอบครองในที่ดินพิพาท

    5.  สำหรับที่ดินมือเปล่าที่ไม่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 , น.ส. 3 ก.)  เป็นที่ดินที่ไม่มีหลักฐานทางทะเบียน  ในระหว่างเอกชนด้วยกันจึงสามารถตกลงซื้อขายสิทธิครอบครองกันได้  ผู้ซื้อมีหน้าที่ชำระราคาแก่ผู้ขาย  ดูฎีกาที่ 5408/2557

    ฎีกาที่ 5408/2557  ที่ดินพิพาทเป็นที่ดินมือเปล่าซึ่งมิได้ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของบุคคลหนึ่งบุคคลใด  ให้ถือว่าเป็นของรัฐตาม ป.ที่ดิน มาตรา 2 และที่ราชพัสดุหมายความว่าอสังหาริมทรัพย์ อันเป็นทรัพย์ของแผ่นดินทุกชนิด  เว้นแต่สาธารณสมบัติของแผ่นดินตาม พ.ร.บ. ที่ราชพัสดุ พ.ศ. 2518 มาตรา 4 ดังนั้น  จำเลยที่ 1  ผู้ขายไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทแต่ครอบครองที่ดินพิพาทและขายสิทธิครอบครองนั้นให้แก่โจทก์  โดยโอนไปซึ่งการครอบครองตามมาตรา 1378  ในระหว่างเอกชนด้วยกัน การขายสิทธิครอบครองที่ดินของรัฐใช้บังคับได้ โจทก์ทำนิติกรรมซื้อสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทซึ่งมีแบบแสดงรายการที่ดิน (ภ.บ.ท. 5)  และใบเสร็จรับเงินภาษีบำรุงท้องที่ (ภ.บ.ท. 11)  จากจำเลยที่ 1  ด้วยใจสมัครตาม ป.พ.พ.มาตรา 149  โดยทราบดีว่าเป็นที่ดินมือเปล่าอันเป็นของรัฐ  เมื่อจำเลยที่ 1  โอนไปซึ่งการครอบครองต้องตามวัตถุประสงค์แล้ว  โจทก์ไม่อาจฟ้องขอให้บังคับจำเลยที่ 1  คืนเงินพร้อมดอกเบี้ยโดยอ้างว่าที่ดินพิพาทเป็นที่ราชพัสดุได้

    6.  สัญญาซื้อขายที่ดินมือเปล่าตกเป็นโมฆะและยังไม่ได้ส่งมอบที่ดินให้แก่ผู้ขาย  แต่ในสัญญามีข้อความแสดงให้เห็นเจตนาของคู่สัญญาว่าต้องการให้สมบูรณ์เป็นสัญญาโอนการครอบครองโดยมีค่าตอบแทน  ดังนี้ สัญญาซื้อขายดังกล่าวสมบูรณ์ในฐานเป็นสัญญาโอนการครอบครองโดยมีค่าตอบแทนได้  ผู้ซื้อมีอำนาจฟ้องให้ผู้ขายส่งมอบที่ดินมือเปล่านั้นได้ แต่จะบังคับให้จดทะเบียนโอนที่ดินไม่ได้  ดูฎีกาที่ 378/2525

    ฎีกาที่ 378/2525  การซื้อขายที่ดินมือเปล่าซึ่งตกเป็นโมฆะ  เมื่อปรากฏข้อความในสัญญาว่าผู้ขายยอมมอบที่ดินที่ขายให้แก่ผู้ซื้อในวันทำสัญญา  กรณีย่อมเป็นที่พึงสันนิษฐานได้ว่าถ้าคู่สัญญาได้รู้ว่าการซื้อขายไม่สมบูรณ์  ก็คงจะตั้งใจให้สมบูรณ์เป็นสัญญาโอนการครอบครองโดยมีค่าตอบแทน  ผู้ซื้อจึงมีสิทธิฟ้องบังคับให้ส่งมอบการครอบครองที่ดินที่ซื้อขายได้ แต่จะบังคับให้โอนที่ดินโดยทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่หาได้ไม่

    7.  สำหรับที่ดินมือเปล่าที่ไม่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์  หรือมีเพียงหลักฐานตามแบบแจ้งการครอบครอง (ส.ค. 1)  ไม่อาจโอนกันทางทะเบียนได้ตาม พ.ร.บ. ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน  พ.ศ. 2497 มาตรา 9  การทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินลักษณะดังกล่าว  จึงไม่อาจฟ้องบังคับให้ผู้ขายไปจดทะเบียนโอนได้  ดูฎีกาที่ 2505/2533

    ฎีกาที่ 2505/2533  ที่ดินที่ซื้อขายมีเพียง ส.ค.1  ไม่อาจโอนกันได้โดยการแสดงเจตนาทำนิติกรรมและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  ศาลจะบังคับให้โอนทางทะเบียนไม่ได้

    8.  ข้อสังเกต  สำหรับที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์  (น.ส. 3 , น.ส. 3 ก.)  เป็นที่ดินที่มีทะเบียนแล้ว  จึงสามารถทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ได้ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 4 ทวิ  ผู้จะซื้อที่ดินดังกล่าวจึงฟ้องร้องบังคับให้ผู้จะขายจดทะเบียนโอนให้ได้

    สัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เป็นโมฆะ  อาจได้กรรมสิทธิ์โดยครอบครองปรปักษ์

    สัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ตกเป็นโมฆะตามมาตรา 456 วรรคหนึ่ง  ผู้ขายได้ส่งมอบที่ดินให้ผู้ซื้อแล้ว  การครอบครองของผู้ซื้อเป็นการครอบครองตามสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดถือว่าเป็นการครอบครองเพื่อตนโดยมีเจตนาเป็นเจ้าของ  เมื่อครบ 10 ปี  ผู้ซื้อย่อมได้กรรมสิทธิ์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382  ดูฎีกาที่ 3670/2547 , 201/2497

    ฎีกาที่ 3670/2547  สัญญาซื้อขายที่ดินที่มิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  ตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ.มาตรา 456 วรรคหนึ่งนั้น  เมื่อ จ. ผู้ขายได้ส่งมอบที่ดินให้ ย. ผู้ซื้อครอบครองโดยเจตนาเป็นเจ้าของ  ต่อมา ย. ยกที่ดินให้ ส. บิดาผู้ร้อง และสืบทอดมายังผู้ร้อง  เป็นเวลากว่า 10 ปี  ผู้ร้องได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382