เรื่องที่ 5/2563 คดีอาคารชุด สัญญาเพื่อประโยชน์บุคคลภายนอก

     

หลักกฎหมาย ป.พ.พ. 374 , 375 , 376

มาตรา 374 ถ้าคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งทำสัญญาตกลงว่าจะชำระหนี้แก่บุคคลภายนอก ไซร้ท่านว่าบุคคลภายนอกมีสิทธิจะเรียกชำระหนี้จากลูกหนี้โดยตรงได้ ในกรณีดังกล่าวมาในวรรคต้นนั้น สิทธิของบุคคลภายนอกย่อมเกิดมีขึ้น ตั้งแต่เวลาที่แสดงเจตนาแก่ลูกหนี้ว่า จะถือเอาประโยชน์จากสัญญานั้น

มาตรา 375 เมื่อสิทธิของบุคคลภายนอกได้เกิดมีขึ้นตามบทบัญญัติแห่งมาตราก่อนแล้ว คู่สัญญาหาอาจจะเปลี่ยนแปลงหรือระงับสิทธินั้นในภายหลังได้ไม่

มาตรา 376 ข้อต่อสู้อันเกิดแต่มูลสัญญาดังกล่าวมาในมาตรา 374 นั้น ลูกหนี้อาจจะยกขึ้นต่อสู้บุคคลภายนอกผู้จะได้รับประโยชน์จากสัญญานั้นได้

มีปัญหาเกี่ยวกับคดีติดต่อน้าสิด  ทนายพงศ์รัตน์  รัตนพงศ์  น.บ.ท. 64   

โทร. (091 8713937)  หรือ อีเมล์ pongrut.ku40@gmail.com  นะครับ

น้าสิด  ทนายพงศ์รัตน์  รัตนพงศ์  เห็นว่าคดีพิพาทเกี่ยวกับอาคารชุดนับวันจะมีมากขึ้น ที่เกี่ยวกับสัญญาเพื่อประโยชน์บุคคลภายนอก คือฎีกาที่ 1412/2557 กับฎีกาที่  9399/2559

 

ทนายอัม  ปิยะอัมพร  สุกแก้ว  โทร. 061-561- 9514  เห็นว่า  เป็นฎีกาเกี่ยวกับคดีที่เจ้าของอาคารชุดทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดแต่ละห้องให้แก่ลูกค้าไปแล้ว  ต่อมาโอนขายอาคารชุดทั้งโครงการให้แก่ผู้อื่น  โดยมีข้อตกลงให้ผู้รับโอนต้องรับไปทั้งสิทธิเรียกร้อง และภาระหนี้ตามสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดที่เจ้าของเดิมมีต่อลูกค้าทุกราย  ดังนี้  เป็นสัญญาเพื่อประโยชน์บุคคลภายนอกโดยถือว่าลูกค้าผู้จะซื้อจะขายห้องชุดจากเจ้าของเดิมเป็นบุคคลภายนอก  การที่ลูกค้าทวงถามให้ผู้รับโอนโครงการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่ตนเป็นการแสดงเจตนาเข้าถือเอาประโยชน์จากสัญญานั้นแล้ว  ผู้รับโอนจะต้องโอนห้องชุดให้แก่ลูกค้า  ดูฎีกาที่  1412/2557 , 9399/2559

         ฎีกาที่  1412/2557  สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 เป็นสัญญาต่างตอบแทน   ฐานะของโจทก์และจำเลยที่ 1 ต่างเป็นเจ้าหนี้และลูกหนี้ซึ่งกันและกัน   เมื่อต่อมาจำเลยที่ 1  จะขายที่ดินพร้อมอาคารชุดรวมทั้งห้องชุดพิพาทด้วยแก่จำเลยที่ 2 และที่ 3  และจะโอนหนี้ที่เกิดขึ้นจากสัญญาจะซื้อจะขายระหว่างจำเลยที่ 1  กับโจทก์ไปยังจำเลยที่ 2 และที่ 3 ด้วย ก็จะใช้วิธีการแบบโอนสิทธิเรียกร้องธรรมดาตาม ป.พ.พ.มาตรา 306 หาได้ไม่  แม้จะฟังได้ว่าจำเลยที่ 2 และที่ 3 มิได้ดำเนินการเปลี่ยนสัญญากับลูกค้าผู้จองซื้อห้องชุดกับจำเลยที่ 1 ภายในเวลาที่กำหนดไว้แม้แต่รายเดียว  ก็มีผลเพียงแค่จำเลยที่ 1 ไม่หลุดพ้นจากความรับผิดเพราะหนี้เดิมมิได้ระงับไปเท่านั้น  แต่ข้อตกลงให้จำเลยที่ 2 และที่ 3 รับโอนที่ดินพร้อมอาคารชุดพิพาทไปทั้งโครงการ  รวมทั้งสิทธิเรียกร้องและภาระหนี้ตามสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดในโครงการที่จำเลยที่ 1 มีต่อลูกค้าทุกรายรวมทั้งโจทก์  ก็ยังเข้าลักษณะเป็นสัญญาเพื่อประโยชน์บุคคลภายนอกรวมอยู่ด้วย  การที่โจทก์เข้าถือเอาประโยชน์โดยการทวงถามให้จำเลยที่ 2 และที่ 3  ชำระหนี้แก่ตนด้วยการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้ตามสัญญาจะซื้อจะขายแล้ว  กรณีจึงต้องตามบทบัญญัติมาตรา 374 แห่ง ป.พ.พ. เมื่อจำเลยที่ 2 และที่ 3 ปฏิเสธไม่โอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาทให้แก่โจทก์ภายในกำหนดเวลาทวงถาม  ย่อมเป็นการผิดสัญญา  จำเลยที่ 2  และที่ 3  จะยกเรื่องที่ยังไม่ได้เปลี่ยนสัญญาจะซื้อจะขายมาปฏิเสธความรับผิดไม่ได้

         ฎีกาที่ 9399/2559  จำเลยที่ 3  ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดและอาคารชุดพิพาททั้งโครงการมาจากจำเลยที่ 1   จำเลยที่ 3 ตกลงจะปฏิบัติการชำระหนี้แก่ลูกค้าที่ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดจากจำเลยที่ 1 ไว้ก่อนแล้วซึ่งรวมถึงโจทก์  เมื่อปรากฏว่าโจทก์ได้แสดงเจตนาเข้าถือเอาประโยชน์จากสัญญาดังกล่าวซึ่งมีลักษณะเป็นสัญญาเพื่อประโยชน์แก่บุคคลภายนอก กรณีจึงมีผลผูกพันจำเลยที่ 3  คู่สัญญาใหม่และจำเลยที่ 1 และที่ 2  คู่สัญญาเดิมแล้ว  การที่จำเลยที่ 3 ไม่ปฏิบัติการชำระหนี้ตามสัญญา กลับนำเอาห้องชุดและอาคารชุดที่พิพาททั้งโครงการไปทำเป็นโรงแรมเพื่อแสวงหาผลประโยชน์ภายหลังได้รับโอนกรรมสิทธิ์ ย่อมถือเป็นการกระทำที่ไม่สุจริตเพื่อหลีกเลี่ยงภาระหนี้ที่ตนต้องชำระแก่โจทก์และลูกค้ารายอื่น  จำเลยที่ 3 ย่อมไม่อาจถือเอาประโยชน์ใด ๆ อันเกิดจากการกระทำที่ไม่สุจริตของตนมาปฏิเสธความรับผิดตามสัญญาต่อโจทก์  และแม้อาคารชุดพิพาทได้เปิดกิจการเป็นโรงแรมแล้ว  ก็เป็นเพียงเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์ในการใช้อาคารชุดเท่านั้น  มิได้ทำการเปลี่ยนแปลงสภาพอาคารชุดและห้องชุดพิพาทให้ผิดไปจากเดิมจนไม่อาจจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาทให้โจทก์ได้  ห้องชุดพิพาทจึงอยู่ในสภาพที่อาจโอนกรรมสิทธิ์ให้โจทก์ได้  และเมื่อโจทก์มีคำขอว่าในกรณีโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาทไม่ได้  ให้จำเลยทั้งสามร่วมกันชดใช้ค่าเสียหาย  ประกอบกับวัตถุแห่งหนี้ที่โจทก์ขอให้บังคับชำระหนี้ด้วยการโอนกรรมสิทธิ์ มีเพียงห้องชุดพิพาทเท่านั้น กรณีย่อมไม่อาจห้ามจำเลยที่ 2 และที่ 3 เปลี่ยนแปลงและใช้ห้องชุดและอาคารชุดพิพาททั้งโครงการประกอบกิจการเป็นโรงแรมได้อีก

         จำเลยทั้งสามต้องผูกพันตามสัญญาจะซื้อจะขาย ที่จำเลยที่ 1 ทำไว้ต่อโจทก์ เพราะเป็นสัญญาเพื่อประโยชน์แก่บุคคลภายนอก  แต่จำเลยที่ 3 กลับมีหนังสือแจ้งผู้ซื้อรวมทั้งโจทก์ว่า จะปรับปรุงอาคารชุดทั้งหมดรวมห้องชุดพิพาทเป็นโรงแรม  หลังจากที่จำเลยที่ 3 ได้รับโอนกรรมสิทธิ์มาจากจำเลยที่ 1 ได้ไม่นาน  แสดงให้เห็นว่าจำเลยที่ 3 จงใจละเลยไม่ปฏิบัติการชำระหนี้ให้ถูกต้องครบถ้วนตามสัญญาแต่แรก  โจทก์จึงมีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยที่ 2 และที่ 3 ซึ่งเป็นลูกหนี้ชำระหนี้ให้ถูกต้องตามความประสงค์อันแท้จริงแห่งมูลหนี้ได้ตาม ป.พ.พ.มาตรา 213 และ 215  และเมื่อความเสียหายที่เกิดแก่โจทก์เป็นกรณีไม่ได้เข้าใช้ประโยชน์ในห้องชุดพิพาท  ซึ่งเป็นความเสียหายตามปกติที่ย่อมเกิดขึ้นจากการไม่ชำระหนี้ของลูกหนี้ตาม ป.พ.พ.มาตรา 222  วรรคหนึ่ง  โจทก์ย่อมมีสิทธิเรียกค่าเสียหายดังกล่าวได้

วันที่ 3 เมษายน 2563 ขณะที่ PsthaiLaw.com  กำลังเรียบเรียงบทความนี้ รัฐบาลพลเอกประยุทธ์  จันทร์โอชา  ได้ประกาศเคอร์ฟิว  เพื่อควบคุมการระบาดของไวรัส COVID-19  ตามภาพข้างล่าง