เรื่องที่ 10 บ้านเป็นส่วนควบของที่ดินหรือไม่ คำถามจากร.ร.อัสสัมชัญ ลำปาง

     

วันนี้ PS ThaiLaw.com  ได้รับคำถามนี้ทาง E-mail : Pongrut.ku40@gmail.com  

๐  น้าสิด        ทนายพงศ์รัตน์  รัตนพงศ์      น.บ.ท.64        086-377 9678

๐  พี่น้อย       ทนายปราธูป  ศรีกลับ           น.บ.ท.64        085-146 3778

๐  พี่ชายน้อย  ทนายศักดิ์ชาย  ทุ่งโชคชัย    น.บ.ท.59        061-576 8275

๐  พี่เอก        ทนายขัตติยะ  นวลอนงค์      น.บ.ท.62        096-815 2471

๐  พี่ป้อม       ทนายพันศักดิ์  พัวพันธ์         น.บ.ท.64        084-333 6995

 

จึงช่วยกันเรียบเรียงบทความนี้เป็นความรู้กฎหมายสู่ประชาชน

ทนายสมปราถน์  ฮั่นเจริญ  081-9024557   เห็นว่า

1.การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์  เป็นไปตาม  ป.พ.พ. 456

มาตรา ๔๕๖[๗]  การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย

สัญญาจะขายหรือจะซื้อ หรือคำมั่นในการซื้อขายทรัพย์สินตามที่ระบุไว้ในวรรคหนึ่ง ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำไว้หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่

บทบัญญัติที่กล่าวมาในวรรคก่อนนี้ ให้ใช้บังคับถึงสัญญาซื้อขายสังหาริมทรัพย์ซึ่งตกลงกันเป็นราคาสองหมื่นบาท หรือกว่านั้นขึ้นไปด้วย

2.ส่วนควบของที่ดิน เป็นไปตาม มาตรา ป.พ.พ. 144  และ  146

มาตรา ๑๔๔  ส่วนควบของทรัพย์ หมายความว่า ส่วนซึ่งโดยสภาพแห่งทรัพย์หรือโดยจารีตประเพณีแห่งท้องถิ่นเป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่ของทรัพย์นั้น และไม่อาจแยกจากกันได้นอกจากจะทำลาย ทำให้บุบสลาย หรือทำให้ทรัพย์นั้นเปลี่ยนแปลงรูปทรงหรือสภาพไป   เจ้าของทรัพย์ย่อมมีกรรมสิทธิ์ในส่วนควบของทรัพย์นั้น

มาตรา ๑๔๖ ทรัพย์ซึ่งติดกับที่ดินหรือติดกับโรงเรือนเพียงชั่วคราวไม่ถือว่าเป็นส่วนควบกับที่ดินหรือโรงเรือนนั้น ความข้อนี้ให้ใช้บังคับแก่โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่น ซึ่งผู้มีสิทธิในที่ดินของผู้อื่นใช้สิทธินั้นปลูกสร้างไว้ในที่ดินนั้นด้วย

 

ทนายจิราภา  เลิศอริยรังสี  081-977 7200   เห็นว่า

          สัญญาซื้อขายทรัพย์สินที่มีส่วนควบ แม้จะมิได้ระบุหรือตกลงว่าขายส่วนควบด้วยหรือไม่ก็ตาม ต้องถือว่าขายส่วนควบด้วย  เพราะส่วนควบย่อมตกติดไปกับทรัพย์ประธาน  ฎีกา 802/2544  ,  685/2507 

 

ฎีกา  802/2544 

บ้านที่ปลูกอยู่บนที่ดินในลักษณะตรึงตราถาวรนับได้ว่าเป็นส่วนซึ่งโดยสภาพเป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่ของทรัพย์นั้นและไม่อาจแยกจากกันได้ นอกจากจะทำลาย ทำให้บุบสลาย หรือทำให้ทรัพย์นั้นเปลี่ยนแปลงรูปทรงหรือสภาพไป บ้านจึงเป็นส่วนควบของที่ดิน ผู้ซื้อที่ดินย่อมมีกรรมสิทธิ์ในบ้านซึ่งเป็นส่วนควบนั้นด้วยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 144

 

 ฎีกา  685/2507 

เมื่อสัญญาซื้อขายที่ดินตอนต้นระบุถึงที่ดินซึ่งมีห้องแถวรวมอยู่ด้วย แม้ตอนต่อมาจะเขียนสัญญาซื้อขายใช้คำแต่เพียงว่า ผู้ขายยอมขายที่ดิน ผู้ซื้อยอมรับซื้อที่ดินโดยไม่มีข้อความเพิ่มเติมว่า "พร้อมกับห้องแถวด้วย" ก็ต้องหมายความว่า เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมด้วยสิ่งปลูกสร้าง คือห้องแถวพิพาทซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินและเป็นส่วนควบของที่ดิน

          เมื่อสัญญาซื้อขายแสดงว่า ยอมขายห้องแถวด้วย โดยไม่มีข้อตกลงพิเศษว่า ให้ห้องแถวคงเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์โจทก์ซึ่งเป็นผู้ขายไม่มีสิทธินำสืบว่าต้องการขายแต่ที่ดิน ไม่ขายห้องแถว เพราะต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94

 

ทนายศักดิ์ชาย  ทุ่งโชคชัย   เห็นว่า

1. คู่สัญญาอาจตกลงซื้อขายกันเฉพาะที่ดินทรัพย์ประธานได้

2. หากผู้ซื้อที่ดิน  ได้ซื้อบ้านในภายหลังอีก  บ้านย่อมตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อทันที  ตาม   ป.พ.พ. 144  วรรคสอง  โดยไม่ต้องทำตามแบบมาตรา  456  อีก  ฎีกาที่ 2105/2511  และ  ฎีกาที่  2389/2532  

 

ฎีกาที่ 2105/2511 

ผู้ร้องซื้อที่ดินซึ่งเรือนพิพาทปลูกอยู่เมื่อวันที่ 25มกราคม 2508 โดยทำนิติกรรมซื้อขายต่อพนักงานเจ้าหน้าที่. ในครั้งนั้นจำเลยตั้งใจจะรื้อเรือนพิพาทไปปลูกที่อื่น. จึงไม่ได้ขายเรือนพิพาทให้ผู้ร้องด้วย. ครั้นต่อมาจำเลยไม่มีเงินจะรื้อถอน. จึงได้ขายให้ผู้ร้องเมื่อวันที่ 1 มีนาคม 2508. ดังนี้ เรือนพิพาทตกเป็นส่วนควบของที่ดินของผู้ร้อง. และตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ร้องไปในตัวในทันทีที่ได้ทำสัญญาซื้อขายเรือนพิพาทกันหาจำต้องไปทำการโอนจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 ไม่.(อ้างฎีกาที่ 561/2488,1124/2502).

 

ฎีกาที่  2389/2532 

ผู้ร้องกับพี่สาวซื้อ ที่ดินมีโฉนด จากจำเลย โดย ทำหนังสือสัญญาซื้อขายและจดทะเบียนต่อ พนักงานเจ้าหน้าที่ซึ่ง ขณะนั้นบนที่ดินมีบ้านพิพาทของจำเลยปลูกอยู่บ้านพิพาทเป็นส่วนควบของที่ดิน ต่อมาเมื่อผู้ร้องกับพี่สาวซื้อ บ้านพิพาทจากจำเลย แม้จะทำหนังสือสัญญาซื้อขายกันเอง บ้านพิพาทก็ตก เป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ร้องกับพี่สาวตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 107วรรคสอง ตั้งแต่ วันทำหนังสือสัญญาซื้อขายบ้านพิพาทแล้วโดย ไม่ต้องไปจดทะเบียนการซื้อ ขายต่อ พนักงานเจ้าหน้าที่ตาม มาตรา 456 อีกโจทก์จึงไม่มีสิทธินำเจ้าพนักงานบังคับคดียึดบ้านพิพาท.

 

น้าสิด  ทนายพงศ์รัตน์  รัตนพงศ์  ขอตอบคำถามเพื่อนครู ร.ร.อัสสัมชัญ  ลำปาง  ด้วย

ฎีกาที่ 1714/2533

          บริษัท จ. ได้รับความยินยอมจาก บ. ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินให้ปลูกสร้างบ้านบนที่ดิน เป็นกรณีที่ผู้มีสิทธิในที่ดินของผู้อื่นใช้สิทธินั้นปลูกสร้างโรงเรือนไว้ในที่ดิน ไม่ถือว่าบ้านเป็นส่วนควบกับที่ดินตาม ป.พ.พ. มาตรา 146 เมื่อผู้ร้องซื้อที่ดินมาจาก บ. โดยสัญญาระบุว่าขายเฉพาะที่ดินไม่เกี่ยวกับสิ่งปลูกสร้าง ผู้ร้องจึงไม่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้านต่อมาผู้ร้องซื้อบ้านจากบริษัท จ. แม้ไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แต่เมื่อบริษัท จ. ได้ส่งมอบบ้านให้ผู้ร้องเข้าครอบครองและอยู่อาศัยตลอดมาเป็นเวลากว่า 22 ปี บ้านย่อมกลายเป็นส่วนควบของที่ดินและตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ร้องตาม ป.พ.พ. มาตรา 144 วรรคสอง แล้ว

 

-PS ThaiLaw.com   ได้นำฎีกา  1714/2533  จากระบบสืบค้นคำพิพากษา มาลงไว้ด้วยแล้วครับ

 

-PS ThaiLaw.com  นำเนื้อหามาจากหนังสือ แพ่งพิสดาร เล่ม 4 ของอาจารย์วิเชียร  ดิเรกอุดมศักดิ์  ผู้พิพากษา

 

- หากท่านมีปัญหา เกี่ยวกับคดีต้องการปรึกษาทนายความ    กรุณาติดต่อน้าสิด     ที่เบอร์ 086-3779678    หรือ   E-mail: Pongrut.ku40@gmail.com  นะครับ

9-9-58 ข่าว บิ๊กตู่สวนถอดยศทักษิณ เย้ย “ผมทำตามใจเขา” / คอนโดหนีตายระบายสต๊อค