วันนี้ PS ThaiLaw.com ได้รับคำถามนี้ทาง E-mail : Pongrut.ku40@gmail.com
๐ น้าสิด ทนายพงศ์รัตน์ รัตนพงศ์ น.บ.ท.64 086-377 9678
๐ พี่น้อย ทนายปราธูป ศรีกลับ น.บ.ท.64 085-146 3778
๐ พี่ชายน้อย ทนายศักดิ์ชาย ทุ่งโชคชัย น.บ.ท.59 061-576 8275
๐ พี่เอก ทนายขัตติยะ นวลอนงค์ น.บ.ท.62 096-815 2471
๐ พี่ป้อม ทนายพันศักดิ์ พัวพันธ์ น.บ.ท.64 084-333 6995
จึงช่วยกันเรียบเรียงบทความนี้เป็นความรู้กฎหมายสู่ประชาชน
ทนายสมปราถน์ ฮั่นเจริญ 081-9024557 เห็นว่า
1.การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เป็นไปตาม ป.พ.พ. 456
มาตรา ๔๕๖[๗] การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย
สัญญาจะขายหรือจะซื้อ หรือคำมั่นในการซื้อขายทรัพย์สินตามที่ระบุไว้ในวรรคหนึ่ง ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำไว้หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่
บทบัญญัติที่กล่าวมาในวรรคก่อนนี้ ให้ใช้บังคับถึงสัญญาซื้อขายสังหาริมทรัพย์ซึ่งตกลงกันเป็นราคาสองหมื่นบาท หรือกว่านั้นขึ้นไปด้วย
2.ส่วนควบของที่ดิน เป็นไปตาม มาตรา ป.พ.พ. 144 และ 146
มาตรา ๑๔๔ ส่วนควบของทรัพย์ หมายความว่า ส่วนซึ่งโดยสภาพแห่งทรัพย์หรือโดยจารีตประเพณีแห่งท้องถิ่นเป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่ของทรัพย์นั้น และไม่อาจแยกจากกันได้นอกจากจะทำลาย ทำให้บุบสลาย หรือทำให้ทรัพย์นั้นเปลี่ยนแปลงรูปทรงหรือสภาพไป เจ้าของทรัพย์ย่อมมีกรรมสิทธิ์ในส่วนควบของทรัพย์นั้น
มาตรา ๑๔๖ ทรัพย์ซึ่งติดกับที่ดินหรือติดกับโรงเรือนเพียงชั่วคราวไม่ถือว่าเป็นส่วนควบกับที่ดินหรือโรงเรือนนั้น ความข้อนี้ให้ใช้บังคับแก่โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่น ซึ่งผู้มีสิทธิในที่ดินของผู้อื่นใช้สิทธินั้นปลูกสร้างไว้ในที่ดินนั้นด้วย
ทนายจิราภา เลิศอริยรังสี 081-977 7200 เห็นว่า
สัญญาซื้อขายทรัพย์สินที่มีส่วนควบ แม้จะมิได้ระบุหรือตกลงว่าขายส่วนควบด้วยหรือไม่ก็ตาม ต้องถือว่าขายส่วนควบด้วย เพราะส่วนควบย่อมตกติดไปกับทรัพย์ประธาน ฎีกา 802/2544 , 685/2507
ฎีกา 802/2544
บ้านที่ปลูกอยู่บนที่ดินในลักษณะตรึงตราถาวรนับได้ว่าเป็นส่วนซึ่งโดยสภาพเป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่ของทรัพย์นั้นและไม่อาจแยกจากกันได้ นอกจากจะทำลาย ทำให้บุบสลาย หรือทำให้ทรัพย์นั้นเปลี่ยนแปลงรูปทรงหรือสภาพไป บ้านจึงเป็นส่วนควบของที่ดิน ผู้ซื้อที่ดินย่อมมีกรรมสิทธิ์ในบ้านซึ่งเป็นส่วนควบนั้นด้วยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 144
ฎีกา 685/2507
เมื่อสัญญาซื้อขายที่ดินตอนต้นระบุถึงที่ดินซึ่งมีห้องแถวรวมอยู่ด้วย แม้ตอนต่อมาจะเขียนสัญญาซื้อขายใช้คำแต่เพียงว่า ผู้ขายยอมขายที่ดิน ผู้ซื้อยอมรับซื้อที่ดินโดยไม่มีข้อความเพิ่มเติมว่า "พร้อมกับห้องแถวด้วย" ก็ต้องหมายความว่า เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมด้วยสิ่งปลูกสร้าง คือห้องแถวพิพาทซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินและเป็นส่วนควบของที่ดิน
เมื่อสัญญาซื้อขายแสดงว่า ยอมขายห้องแถวด้วย โดยไม่มีข้อตกลงพิเศษว่า ให้ห้องแถวคงเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์โจทก์ซึ่งเป็นผู้ขายไม่มีสิทธินำสืบว่าต้องการขายแต่ที่ดิน ไม่ขายห้องแถว เพราะต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94
ทนายศักดิ์ชาย ทุ่งโชคชัย เห็นว่า
1. คู่สัญญาอาจตกลงซื้อขายกันเฉพาะที่ดินทรัพย์ประธานได้
2. หากผู้ซื้อที่ดิน ได้ซื้อบ้านในภายหลังอีก บ้านย่อมตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อทันที ตาม ป.พ.พ. 144 วรรคสอง โดยไม่ต้องทำตามแบบมาตรา 456 อีก ฎีกาที่ 2105/2511 และ ฎีกาที่ 2389/2532
ฎีกาที่ 2105/2511
ผู้ร้องซื้อที่ดินซึ่งเรือนพิพาทปลูกอยู่เมื่อวันที่ 25มกราคม 2508 โดยทำนิติกรรมซื้อขายต่อพนักงานเจ้าหน้าที่. ในครั้งนั้นจำเลยตั้งใจจะรื้อเรือนพิพาทไปปลูกที่อื่น. จึงไม่ได้ขายเรือนพิพาทให้ผู้ร้องด้วย. ครั้นต่อมาจำเลยไม่มีเงินจะรื้อถอน. จึงได้ขายให้ผู้ร้องเมื่อวันที่ 1 มีนาคม 2508. ดังนี้ เรือนพิพาทตกเป็นส่วนควบของที่ดินของผู้ร้อง. และตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ร้องไปในตัวในทันทีที่ได้ทำสัญญาซื้อขายเรือนพิพาทกันหาจำต้องไปทำการโอนจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 ไม่.(อ้างฎีกาที่ 561/2488,1124/2502).
ฎีกาที่ 2389/2532
ผู้ร้องกับพี่สาวซื้อ ที่ดินมีโฉนด จากจำเลย โดย ทำหนังสือสัญญาซื้อขายและจดทะเบียนต่อ พนักงานเจ้าหน้าที่ซึ่ง ขณะนั้นบนที่ดินมีบ้านพิพาทของจำเลยปลูกอยู่บ้านพิพาทเป็นส่วนควบของที่ดิน ต่อมาเมื่อผู้ร้องกับพี่สาวซื้อ บ้านพิพาทจากจำเลย แม้จะทำหนังสือสัญญาซื้อขายกันเอง บ้านพิพาทก็ตก เป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ร้องกับพี่สาวตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 107วรรคสอง ตั้งแต่ วันทำหนังสือสัญญาซื้อขายบ้านพิพาทแล้วโดย ไม่ต้องไปจดทะเบียนการซื้อ ขายต่อ พนักงานเจ้าหน้าที่ตาม มาตรา 456 อีกโจทก์จึงไม่มีสิทธินำเจ้าพนักงานบังคับคดียึดบ้านพิพาท.
น้าสิด ทนายพงศ์รัตน์ รัตนพงศ์ ขอตอบคำถามเพื่อนครู ร.ร.อัสสัมชัญ ลำปาง ด้วย
ฎีกาที่ 1714/2533
บริษัท จ. ได้รับความยินยอมจาก บ. ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินให้ปลูกสร้างบ้านบนที่ดิน เป็นกรณีที่ผู้มีสิทธิในที่ดินของผู้อื่นใช้สิทธินั้นปลูกสร้างโรงเรือนไว้ในที่ดิน ไม่ถือว่าบ้านเป็นส่วนควบกับที่ดินตาม ป.พ.พ. มาตรา 146 เมื่อผู้ร้องซื้อที่ดินมาจาก บ. โดยสัญญาระบุว่าขายเฉพาะที่ดินไม่เกี่ยวกับสิ่งปลูกสร้าง ผู้ร้องจึงไม่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้านต่อมาผู้ร้องซื้อบ้านจากบริษัท จ. แม้ไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แต่เมื่อบริษัท จ. ได้ส่งมอบบ้านให้ผู้ร้องเข้าครอบครองและอยู่อาศัยตลอดมาเป็นเวลากว่า 22 ปี บ้านย่อมกลายเป็นส่วนควบของที่ดินและตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ร้องตาม ป.พ.พ. มาตรา 144 วรรคสอง แล้ว
-PS ThaiLaw.com ได้นำฎีกา 1714/2533 จากระบบสืบค้นคำพิพากษา มาลงไว้ด้วยแล้วครับ
-PS ThaiLaw.com นำเนื้อหามาจากหนังสือ แพ่งพิสดาร เล่ม 4 ของอาจารย์วิเชียร ดิเรกอุดมศักดิ์ ผู้พิพากษา
- หากท่านมีปัญหา เกี่ยวกับคดีต้องการปรึกษาทนายความ กรุณาติดต่อน้าสิด ที่เบอร์ 086-3779678 หรือ E-mail: Pongrut.ku40@gmail.com นะครับ
9-9-58 ข่าว บิ๊กตู่สวนถอดยศทักษิณ เย้ย “ผมทำตามใจเขา” / คอนโดหนีตายระบายสต๊อค
© 2015 All Rights Reserved